Você já ouviu falar em Certificado de Recebíveis Imobiliários, mais conhecido como CRI? Se ainda não, está na hora de conhecer esse investimento que tem ganhado espaço na carteira dos brasileiros. Os CRIs representam uma forma de investir no mercado imobiliário de maneira diferente das tradicionais a partir da aquisição de imóveis físicos.
Por isso, nesse texto, vamos explorar o que exatamente são os CRIs, como eles operam e o que os torna uma opção interessante para quem deseja diversificar e expandir os investimentos no mercado imobiliário brasileiro.
Vamos lá?
O que é CRI
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa lastreados em créditos vindos de operações do mercado imobiliário. Basicamente eles representam uma forma de securitização de recebíveis de financiamentos concedidos por instituições financeiras para projetos imobiliários.
Esses financiamentos são concedidos por bancos, incorporadoras imobiliárias, construtoras ou até mesmo empresas de infraestrutura. Com o objetivo de liberar dinheiro para novos empreendimentos, essas instituições vendem esses créditos para uma securitizadora, que assim, emite os CRIs. Assim, os investidores que adquirem esses certificados passam a ser credores dos fluxos de pagamento gerados por esses financiamentos imobiliários.
Lastro
É importante ressaltar que os CRIs são lastreados em ativos reais, ou seja, nos créditos imobiliários que os originaram. Diferente de outros tipos de títulos de renda fixa, como os CDBs (Certificados de Depósito Bancário) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), lastreados em empréstimos concedidos pelos próprios bancos, os CRIs são lastreados em créditos específicos vinculados a projetos imobiliários. O que dá uma maior segurança aos CRIs, já que caso haja um default por parte dos dos devedores, você pode executar as garantias para ter seu dinheiro de volta.
Além disso, os CRIs são instrumentos financeiros que oferecem uma série de vantagens tanto para os empreendedores imobiliários quanto para os investidores.
Pessoa jurídica
Para os empreendedores, os CRIs podem ser uma alternativa de financiamento com custos mais baixos do que os empréstimos tradicionais, além de possibilitarem a liberação de capital para investimentos futuros.
Pessoa física
Já para os investidores, os CRIs podem ser uma das opções para diversificação da carteira, já que representam uma exposição indireta ao mercado imobiliário, sem com que você precise comprar imóveis em si, e ainda podem proporcionar retornos atrativos, tanto em termos de taxas de juros quanto de valorização dos ativos.
Tipos de CRI
Existem diversos tipos de CRIs, cada um com características específicas que atendem à necessidades variadas, por isso, nessa seção, vamos falar um pouquinho mais sobre cada um dos tipos principais de CRI para que você possa avaliar as melhores opções para se investir.
CRIs de lastro simples
Este é o tipo mais comum de CRI, no qual os pagamentos aos investidores são lastreados diretamente nos recebíveis imobiliários, como os fluxos de aluguéis ou prestações de financiamentos imobiliários. Eles são menos complexos, já que o investidor recebe os pagamentos de forma direta, sem a necessidade de estruturas adicionais.
CRIs de lastro duplo
Neste tipo de CRI, os pagamentos são lastreados tanto nos recebíveis imobiliários quanto em outras garantias adicionais, como fianças ou seguros.
CRIs lastreados em fluxo de aluguel
Esses CRIs são lastreados nos fluxos de aluguel gerados por imóveis, sejam eles comerciais, industriais ou residenciais. Quem investe nesse tipo de CRI, recebe pagamentos periódicos correspondentes aos aluguéis cobrados dos locatários dos imóveis, o que pode te gerar uma fonte estável de renda.
CRIs lastreados em financiamentos imobiliários
Esse tipo de CRI é lastreado nos pagamentos de financiamentos concedidos para a aquisição de imóveis residenciais ou comerciais. Quem investe nele recebe pagamentos periódicos correspondentes às prestações dos financiamentos, incluindo juros e amortização do principal.
CRIs lastreados em recebíveis de construção
São CRIs lastreados nos recebíveis gerados durante a fase de construção de empreendimentos imobiliários, como vendas de unidades na planta ou pagamentos de construtoras e incorporadoras. Quem investe nesse tipo de CRI, pode receber pagamentos periódicos durante o período ou de construção e/ou na conclusão do empreendimento.
Como o CRI funciona
O funcionamento do CRI é um processo que se desdobra em várias etapas. Tudo começa com a geração dos créditos imobiliários, que representam os recebíveis das transações no mercado imobiliário. Esses créditos são então transferidos para uma securitizadora, que adquire os créditos e os agrupa em uma carteira, que serve de lastro para a emissão dos CRIs.
A emissão dos CRIs ocorre por meio de uma oferta pública, na qual investidores interessados podem adquirir os certificados, e assim, ganhar o direito de receber pagamentos periódicos.
Durante a vigência dos CRIs, a securitizadora fica responsável pela gestão e administração desses títulos, assegurando que os investidores recebam seus pagamentos de forma adequada.
Vantagens de se investir em CRIs
Isenção de imposto de renda
Uma das principais vantagens do CRI é a isenção de imposto de renda. Enquanto muitos investimentos são sujeitos a alíquotas de imposto de renda que podem chegar a 15%, os CRIs, mesmo com prazos de vencimento mais longos que ultrapassam dois anos, não sofrem retenção sobre os rendimentos.
Segurança
Além da isenção de imposto de renda, outra vantagem dos CRIs é a segurança oferecida por esses títulos. Em comparação com debêntures, por exemplo, os CRIs possuem uma segurança maior, já que são lastreados em um bem ou ativo específico vinculado à securitizadora.
Rentabilidade
A rentabilidade dos CRIs também é um atrativo, já que muitos deles oferecem rendimentos indexados a índices com taxa prefixada, como o IPCA mais juros, IGP-M mais juros, Selic ou CDI.
Essas taxas podem ser bastante atrativas, com alguns CRIs chegando a oferecer rendimentos superiores a 1% ao mês. Além disso, os pagamentos periódicos de juros podem ocorrer mensalmente, semestralmente ou no vencimento do título, o que oferece a quem investe a oportunidade de construir uma fonte de renda estável ao longo do tempo.
Desvantagens de investir em CRIs
Porém, é importante considerar algumas desvantagens dos CRIs, como a questão da liquidez e o valor de investimento inicial elevado.
Elessão negociados a preços superiores a R$ 1.000, o que dificulta a entrada de investidores com menos dinheiro. Além disso, devido aos prazos de vencimento longos, pode ser necessário negociar o papel no mercado secundário caso o investidor precise resgatar seus recursos antes do vencimento, o que pode prejudicar o seu retorno.
Embora as garantias oferecidas pelos CRIs sejam superiores às das debêntures, por exemplo, elas ainda são inferiores à oferecida por investimentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
Quais são os riscos dos CRIs e como mitigá-los?
Os CRIs, apesar de apresentarem diversas vantagens, não estão isentos de riscos, e por isso é essencial estar ciente desses riscos e adotar estratégias para mitigá-los. Por isso, nessa seção, vamos explorar os principais riscos associados aos CRIs e como é possível reduzir a sua exposição a eles.
Risco de crédito
Um dos principais riscos associados dos CRIs é o risco de crédito, ou seja, a possibilidade de inadimplência por parte dos devedores. Para diminuir esse risco, é importante fazer uma análise criteriosa da qualidade dos recebíveis e da solidez financeira dos emissores dos CRIs, já que CRIs emitidos por instituições financeiras sólidas e/ou com garantias adicionais pode ajudar a reduzir os riscos.
Risco de mercado
Os CRIs, como a maior parte dos investimentos, estão sujeitos a flutuações no mercado financeiro, o que pode afetar seu valor de mercado e o retorno dos investidores. Ele é mitigado diversificando a carteira e mantendo uma estratégia de investimento de longo prazo.
Risco de liquidez
Como mencionamos, os CRIs geralmente têm prazos de vencimento longos e podem ter baixa liquidez. Nesse caso, para diminuir o risco de liquidez, é importante avaliar o prazo de vencimento dos CRIs e sua necessidade de liquidez antes de investir.
Risco de concentração
Investir em um único CRI ou em um setor específico do mercado imobiliário pode aumentar o risco de concentração da sua carteira. Para mitigar, é recomendável diversificar a carteira de CRIs por emissores, tipos de lastro, prazos de vencimento e até mesmo regiões geográficas.
Como começar a investir em CRI
Educação financeira
Antes de começar a investir, busque compreender como esses títulos funcionam, seus riscos e benefícios, em livros, cursos, artigos e profissionais do mercado financeiro.
Defina seus objetivos e perfil de investimento
Depois, avalie seus objetivos, prazos e tolerância ao risco paraentender como os CRIs se encaixam na sua estratégia de investimento.
Abra uma conta em uma corretora ou instituição financeira
Verifique as taxas de corretagem, custódia e outras tarifas associadas à sua conta, e escolha uma instituição que atenda às suas necessidades e ofereça uma ampla variedade de opções.
Realize uma análise de mercado
Antes de escolher em quais CRIs investir, faça uma análise de mercado para avaliar as oportunidades disponíveis, considerando fatores como a qualidade dos emissores, tipos de lastro, prazos de vencimento, taxas de juros e riscos. Você pode consultar relatórios de análise de mercado, acompanhar as notícias do setor imobiliário e buscar recomendações de especialistas para orientar suas decisões.
Monitore e avalie seus investimentos regularmente
Uma vez que você tenha investido, é importante acompanhar de perto o desempenho de seus investimentos e reavaliar sua estratégia caso necessário. Se mantenha atualizado sobre as condições do mercado, faça ajustes na alocação de recursos e esteja preparado para tomar decisões para proteger e maximizar seus retornos ao longo do tempo.
Conclusão
Assim, seguindo esses passos você estará pronto para começar sua jornada de investimento em CRIs e construir uma carteira sólida e diversificada no mercado financeiro. Lembre-se sempre de buscar orientação profissional quando necessário e de tomar decisões de investimento com base em uma análise cuidadosa.
