Você conhece o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e entende como ele funciona? Descubra todos os detalhes sobre esse tipo de investimento!
Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem se destacado entre os brasileiros, especialmente por se revelar um setor lucrativo. Para aqueles que não possuem muito capital para investir, o CRI é uma alternativa interessante.
Mas o que essa sigla representa? O CRI é a abreviação de Certificado de Recebíveis Imobiliários. Esse instrumento financeiro foi introduzido no Brasil em 1997 como uma opção para quem busca liquidez e segurança ao entrar no mercado imobiliário.
Até então, o sistema habitacional no país contava apenas com a caderneta de poupança como a principal fonte de recursos para as operações de crédito imobiliário. Assim, os valores a serem recebidos pelos imóveis, conhecidos como recebíveis, foram securitizados pela Lei 9.514. Isso possibilitou a criação de garantias por meio da alienação de imóveis.
Dessa forma, surgiram os Certificados de Recebíveis Imobiliários, que representam promessas de pagamentos em dinheiro, especialmente com prazos mais longos.
Para entender melhor os detalhes desse tipo de investimento, continue a leitura e descubra como funcionam os CRIs.
O que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)?
Como já mencionado no início deste artigo, os CRIs são títulos de renda fixa de crédito privado que representam a promessa de um pagamento futuro relacionado a imóveis. Eles são lastreados em créditos imobiliários, refletindo parcelas de um direito creditório.
Nesse contexto, o investidor de CRI contribui para o financiamento do mercado imobiliário ao antecipar os créditos que o setor receberá.
Esse instrumento possibilita que instituições financeiras com lastro imobiliário captem recursos no mercado financeiro de forma imediata, securitizando fluxos de recebíveis de médio e longo prazo.
Os CRIs podem ser emitidos apenas por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, que não atuam como devedoras na operação.
Além disso, o ativo deve ser registrado em um sistema de registro e liquidação financeira de ativos, autorizado pelo Banco Central do Brasil.
As principais vantagens do registro oficial incluem o controle do volume de títulos emitidos e a facilitação da negociação eletrônica.
Passo a passo do processo
Primeiro, a construtora lança as unidades dos empreendimentos imobiliários (como condomínios, casas e apartamentos) que serão construídos. Em seguida, para financiar as obras e garantir a entrega dos imóveis no prazo, a construtora contrata uma empresa securitizadora. Essa empresa é responsável por “empacotar” as parcelas dos compradores, antecipando o pagamento à construtora ou incorporadora.
A securitizadora transforma as dívidas dos compradores em títulos de crédito, nos quais os investidores de CRI podem aplicar seus recursos. Confira o infográfico para visualizar o fluxo de transações e aplicações em CRI.
Agora está mais claro como os CRIs são formados. Mas, como os investidores se beneficiam?
Assim como outros títulos de renda fixa, os Certificados de Recebíveis Imobiliários proporcionam rentabilidade para quem investe.
Isso significa que o investidor verá o valor aplicado aumentar com um rendimento adicional ao longo de um período específico.
Esse rendimento extra pode ser recebido no vencimento do título (geralmente em prazos mais longos) ou em intervalos regulares, caso o título permita essa opção.
Principais tipos de estrutura de CRI
Pulverizado: o risco está associado a uma carteira de crédito composta por diversos devedores (mutuários). Isso pode incluir lastros ou garantias de operações, contratos de compra e venda de unidades residenciais ou de loteamentos. Também é possível securitizar fluxos de aluguel de imóveis comerciais, como em shopping centers ou andares corporativos.
Corporativo: contratos que têm uma empresa como principal devedora. Esse tipo pode ser subdividido em várias categorias, como Desimobilização (Sale and Lease-Back) e Construção Customizada (Built-to-Suit).
Rentabilidade do CRI
Quando falamos em títulos de renda fixa, nos referimos a uma rentabilidade relativamente previsível. Isso significa que, ao adquirir um título de CRI, você já sabe como será calculada a rentabilidade.
De maneira geral, esse tipo de investimento oferece uma taxa prefixada que já é conhecida no momento da compra. Além disso, pode haver um acréscimo correspondente à variação de um índice, como a inflação ou o CDI.
Em períodos de baixa taxa de juros, como o que estamos vivenciando, investimentos prefixados ou vinculados à inflação tendem a ser atrativos. Se você investir em um CRI indexado à inflação, não perderá poder de compra, assegurando ganhos reais.
Como as condições podem variar entre os títulos, é importante ficar atento aos detalhes das emissões antes de realizar o investimento.
Há um investimento mínimo?
Não há um valor mínimo estabelecido para investir em CRIs. Embora a maioria das emissões de títulos varie entre R$ 5 mil e R$ 20 mil, existem também opções mais acessíveis.
Isso significa que é possível começar a investir em um CRI com apenas R$ 1 mil, por exemplo.
Tributação: taxas e impostos do CRI
A boa notícia para os investidores é que os rendimentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários são isentos de imposto de renda e de IOF para pessoas físicas.
Isso significa que a taxa informada no momento da compra dos títulos já é líquida, ou seja, não haverá nenhum tipo de desconto, nem mesmo de taxa de administração.
Vale destacar que, apesar da isenção, é necessário declarar o CRI no Imposto de Renda. Veja como fazer isso:
Declarar saldo
- Acesse a seção “Bens e Direitos” e localize o grupo “04 – Aplicações e Investimentos.”
- Em seguida, escolha o código “03 – Títulos isentos de tributação” e informe o saldo referente ao ano declarado, além das demais informações, como o nome e o CNPJ da instituição financeira.
Declarar rendimentos
A declaração dos rendimentos deve ser feita na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.”
Nessa seção, você precisará selecionar o código 12 – “Rendimentos de cadernetas de poupança, letras hipotecárias, letras de crédito do agronegócio e imobiliário (LCA e LCI) e certificados de recebíveis do agronegócio e imobiliários (CRA e CRI).”
Em seguida, informe se você ou um dos dependentes declarados é o titular dos rendimentos, adicione o nome e o CNPJ da instituição onde investiu e preencha o valor dos rendimentos nos campos apropriados.
Para pessoas jurídicas, os rendimentos estão sujeitos à tabela regressiva:
– 22,5% para prazos de até 180 dias corridos;
– 20,0% para prazos entre 181 e 360 dias corridos;
– 17,5% para prazos entre 361 e 720 dias corridos;
– 15,0% para prazos superiores a 720 dias corridos.
Formas de remuneração
As formas mais comuns de remuneração dos CRIs incluem:
– % do CDI: recomendada em cenários de aumento das taxas de juros.
– CDI + spread: mais indicada em períodos de queda das taxas de juros.
– Índices de preços (ex: IPCA): preferível para investidores de longo prazo que buscam preservar seu patrimônio.
– Taxa prefixada: mais adequada após um ciclo de alta de juros. Nesse tipo de título, o investidor conhece a rentabilidade no momento da aplicação, determinando assim o valor que receberá no vencimento.
Além disso, os CRIs também podem ser indexados ao dólar (USD).
Prazos e liquidez do CRI
Perfis moderados e agressivos que não buscam rendimentos no curto prazo consideram os CRIs adequados, pois são títulos de longo prazo.
A duração desses títulos pode variar de 2 a 10 anos, com algumas opções que se estendem até 15 anos. Normalmente, eles não permitem o resgate antecipado com a garantia da rentabilidade prometida no momento da compra.
Por esse motivo, a liquidez não é imediata, o que os torna uma opção menos apropriada para quem pode precisar do dinheiro rapidamente.
Embora o investidor tenha a opção de solicitar o resgate antecipado, há um risco significativo de que o retorno esperado não se concretize na venda no mercado secundário.
Riscos do CRI e desvantagens
Classificam-se os Certificados de Recebíveis Imobiliários como investimentos moderados, pois apresentam riscos de liquidez e de crédito superiores aos de aplicações de renda fixa mais conservadoras, como CDB, LCI e LCA.
No que diz respeito à liquidez, o risco decorre da possibilidade de dificuldades na venda dos títulos no mercado secundário. Em relação ao risco de crédito, é importante notar que, ao contrário das LCIs, os CRIs não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
No caso dos CRIs, o risco de inadimplência não está relacionado à falência da securitizadora emissora, mas sim ao não pagamento das dívidas pelos devedores dos financiamentos imobiliários.
Para aumentar sua segurança ao investir em CRIs, verifique a classificação que as agências de rating fornecem e avalie qual investimento oferece a melhor relação entre risco e retorno.
Garantias do CRI
Os CRIs não possuem garantias obrigatórias, mas podem incluir algumas garantias, como:
– Alienação fiduciária de terras agrícolas;
– Cessão fiduciária de direitos creditórios;
– Penhor agrícola da produção;
– Fiança;
– Aval;
– Outras formas de garantia.
Comparação: CRI ou LCI?
Assim como os CRIs, as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são investimentos de renda fixa que financiam o mercado imobiliário e oferecem isenção de Imposto de Renda como um dos principais benefícios.
A diferença entre eles está no emissor do título. Bancos emitem as LCIs e elas contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), enquanto securitizadoras emitem os CRIs, que não possuem essa garantia.
Outro aspecto que diferencia os dois tipos de investimento é o prazo: os CRIs costumam ter prazos mais longos do que as LCIs.
Isso resulta em menor liquidez para os CRIs, mas, em contrapartida, a rentabilidade tende a ser maior, refletindo uma relação geralmente inversamente proporcional.
Em resumo, por que investir em CRI?
Agora que você está familiarizado com os Certificados de Recebíveis Imobiliários, fica mais fácil considerar se são uma opção viável de investimento.
Devido aos seus prazos mais longos, os CRIs tendem a proporcionar uma rentabilidade superior ao longo do tempo.
Se você busca diversificar sua carteira, investir em CRIs pode ser uma boa estratégia para acessar o mercado imobiliário.
Esse texto foi retirado do artigo da XP: O que é CRI e como investir