Você sabe o que é uma Sociedade de Propósito Específico (SPE)? Por se apresentar como um modelo de negócios com origem em institutos norte-americanos como a joint venture (equity ou corporate joint venture), as SPEs são utilizadas para projetos de engenharia, onde há investidores com a necessidade de unir esforços, para diminuir e diluir riscos financeiros que podem acometer a empresa.

Neste artigo, vamos falar sobre o conceito de SPE e suas principais características. Acompanhe a leitura.

Mas antes de entrarmos mais a fundo nas oportunidades que o mercado imobiliário tem oferecido ao investidor com o modelo SPE, que tal aproveitar para conferir nosso curso sobre planejamento financeiro e o passo a passo para construir o seu? Clique aqui.

O que é Sociedade de Propósito Específico (SPE)?

Uma Sociedade de Propósito Específico é modelo empresarial pelo qual se constitui uma nova empresa, limitada ou sociedade anônima, com um objetivo específico, e com prazo de existência determinado.

 A SPE também pode ser considerada  uma forma de empreendimento coletivo, comumente utilizada para compartilhar o risco financeiro da atividade desenvolvida.

Esse modelo de organização empresarial incentiva o estabelecimento de parcerias e a colaboração entre pessoas que pretendem explorar novos negócios e partilhar riscos e custos financeiros. 

A Fundamentação legal está na Lei Complementar nº 128/2008, que fez várias alterações na Lei Complementar nº 123/06 (Lei Geral das MPE), principalmente no artigo 56, excluindo o Consórcio Simples e introduzindo a Sociedade de Propósito Específica constituída por MPE que tenham como objetivo social a defesa exclusiva dos interesses econômicos das microempresas e empresas de pequeno porte.

A SPE tem sua previsão no parágrafo único do art. 981 do Código Civil – CC:

Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.

Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.

É importante ressaltar que a atividade empresarial da SPE pode ser delimitada a um ou mais empreendimentos. Além disso, a SPE pode ser utilizada como meio de recuperação judicial, quando constituída para adjudicar, em pagamento dos créditos, os ativos do devedor (art. 50, inciso XVI da Lei nº 11.101/2005).

Como funciona a SPE?

Basicamente, muitas SPEs são vistas como parte do banco paralelo ou intermediação financeira não bancária, como agora é mais comumente referida internacionalmente.

O modelo empresarial SPE tem seu objeto social limitado a um empreendimento específico, como é o caso de incorporações imobiliárias, tornando um meio para que a empresa não assuma dívidas ou encargos maiores do que a garantia econômica, dando mais segurança aos sócios e participantes da sociedade. 

A Sociedade de Propósito Específico também permite que pessoas físicas possam se tornar sócios dos projetos imobiliários, com baixo investimento de capital, fornecendo, portanto, mais acessibilidade para investidores não profissionais. 

O investidor que participa dessa transação de “securitização de empréstimos” (ou de outra forma de adquirir títulos garantidos por empréstimos), recebe os mesmos fluxos de caixa e está exposto aos mesmos riscos subjacentes em relação a esses fluxos de caixa.

Portanto, a SPE é passível de obrigações tributárias, como a escolha pelo modelo de tributação (se lucro presumido ou lucro real) e a emissão de notas fiscais para recolhimento de ICMS. A SPE também pode permitir diferentes tratamentos fiscais entre ativos e linhas de negócios. 

Os motivos para configurar uma SPE são:

  • Manter um conjunto de ativos para atuar como garantia de empréstimos;
  • Passar os riscos financeiros associados à manutenção de um conjunto de ativos para outras entidades ou investidores;
  • Aproveitar circunstâncias fiscais favoráveis;
  • Criar liquidez para uma entidade, ou seja, facilitar o acesso ao dinheiro.

Em resumo, o objetivo da SPE é fornecer proteção de responsabilidade ao proprietário da SPE e seus investidores. 

Quais são as vantagens do modelo de negócio SPE?

As  Sociedades de Propósito Específico têm sido amplamente utilizadas nos últimos 30 anos. Elas facilitam:

  • A securitização; 
  • O financiamento;
  • O compartilhamento de riscos;
  • O aumento de capital, entre outros.

Sem a SPE, as empresas teriam que colocar toda a empresa em risco para alcançar os objetivos citados acima. 

Por que optar pela SPE?

Estruturadas corretamente, as SPEs podem ajudar investidores a atingir seus objetivos, já que ter uma única entidade como ponto de contato reduz o custo geral, além das empresas oferecerem aos potenciais contribuintes investidores uma expectativa de retorno financeiro garantida.

Pode haver diferentes motivos para optar por um modelo de negócio da SPE, uma vez que ela:

  • Protege os investidores do risco financeiro, geralmente no contexto de um grande projeto, pois ainda que a incorporadora venha a falência, há a garantia de que a obra seja finalizada.
  • Separa diferentes camadas de infusão de patrimônio em operações de financiamento complexas;
  • Permite gerenciar a redução de custos, despesas administrativas, orçamentárias e de compras, além de reduzir a necessidade de intermediários;
  • Possui e dispõe mais facilmente de ativos e permissões e direitos associados;
  • Facilita o envolvimento em uma parceria público-privada com base em uma estrutura de financiamento de projetos.

Apesar de não garantir a eliminação completa dos riscos inerentes a qualquer tipo de investimento a SPE representa significativo avanço com relação à garantia de segurança jurídica das partes envolvidas, sendo, portanto, uma excelente alternativa para investidores que desejam diversificar seu portfólio dentro dos investimentos imobiliários.

SPE e o Patrimônio de Afetação

É importante destacar a figura do Patrimônio de Afetação, cuja finalidade é dar garantia aos investidores, caso o incorporador do empreendimento decrete falência diante das dificuldades financeiras.

A Lei Nº 10.931/2004, mudou os rumos do mercado imobiliário e dos investimentos nele, pois garante aos compradores, tanto a SPE como a construtora de que as unidades de imóveis serão construídas e entregues, mesmo se houver alguma dificuldade financeira do incorporador. 

No caso de instituições financeiras que atuam com a modalidade de SPE, como empresas de investimentos coletivos, chamados de Crowdfunding imobiliário, o Patrimônio de Afetação dá maior segurança aos sócios e potenciais investidores, caso a empresa construtora ou incorporadora entre em falência, pois os fundos destinados a ela estarão em um caixa separado.

Portanto, uma SPE tem a segurança jurídica dos investidores interessados, uma vez que a lei do Patrimônio de Afetação garante que os donos dos imóveis recebam as suas propriedades. 

Conclusão

Vimos que devido às suas características, a SPE é muito utilizada em empreendimentos imobiliários – embora possam ser estruturadas para empreendimentos conjuntos de menor porte –  é usada para minimizar os riscos financeiros envolvidos, e seu objetivo social está diretamente relacionado ao ciclo do segmento em que vai atuar.

Ao optar pela adoção de uma SPE, os envolvidos passam a ter maior tranquilidade e segurança visto que os riscos são decorrentes da própria obra. Além disso, a responsabilidade dos sócios das SPEs pela execução de seu objeto ficam limitadas à própria SPE.

Se você está pensando em investir com segurança, é importante se atentar e buscar se informar antes de aplicar em obras no mercado imobiliário. 

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