Patrimônio de afetação: o que é e como ele traz segurança ao investidor

Quem sonha em se tornar um investidor experiente precisa estudar bastante sobre os diferentes tipos de aplicação, as regras, taxas, termos, siglas e muito mais. Essa é a melhor forma de minimizar riscos e potencializar ganhos. O que torna essa tarefa um pouco assustadora é o fato de que, muitas vezes, esses termos são de difícil entendimento para quem está começando.

Um exemplo disso é o patrimônio de afetação. Esse conceito é um pouco complicado para investidores iniciantes, porém, pode trazer muita segurança para os investimentos no mercado imobiliário.

Se você tem planos de se tornar um bom investidor e deseja aprender um pouco mais sobre as características do mercado imobiliários, quer saber o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer segurança, confira sobre o assunto nesse artigo.

E se você quer compreender de vez também outros 103 conceitos do mercado financeiro, aproveite para conferir nosso glossário especial.

Mercado imobiliário

Para muito além do sonho da casa própria, investir no mercado imobiliário pode ser uma boa chance de fazer seu patrimônio crescer e é, até hoje, um dos investimentos mais tradicionais no mundo inteiro. Um dos motivos disso diz respeito às diferentes maneiras e possibilidades de investir, como na construção, compra e revenda, aluguel e outros.

Dentre essas possibilidades, uma das formas mais populares é a de compra – na planta, por exemplo – para revenda futura ou até mesmo para aluguel, podendo fazer disso uma renda mensal.

Por mais que o mercado imobiliário seja um terreno fértil para investimentos, se aventurar nesse mercado ainda pode ser complexo e arriscado, afinal, são muitos os pormenores e, algumas características desse mercado podem fazer com que os riscos sejam altos para o investidor. É exatamente aí, na diminuição de riscos, que entra o patrimônio de afetação.

No ramo imobiliário, são vários os segmentos que fazem parte da realização de uma obra e entender a diferença entre alguns deles é essencial para o conceito do patrimônio de afetação.

Incorporadora, construtora e imobiliária

Já parou para pensar que nem sempre a mesma empresa que constrói é a que irá vender um imóvel? Três áreas relevantes do mercado imobiliário são as construtoras, as incorporadoras e as imobiliárias. Veja a diferença entre elas:

Incorporadora

A incorporadora é considerada como a empresa ‘empreendedora’. É ela que irá buscar as oportunidades, verificar a viabilidade das obras, levantar fundos e, além disso, cuidar de toda parte de registro jurídico. Em geral, a incorporadora é que contrata a construtora de uma obra.

Construtora

Assim como o nome sugere, é a responsável pela execução física da obra. A empresa construtora é a que irá fazer o projeto de engenharia, contratar a mão-de-obra qualificada para a construção, cuidar dos equipamentos e outros. Em resumo, é a empresa responsável por tudo relacionado à construção civil.

Para falarmos então de patrimônio de afetação, vamos tratar sobre as incorporadoras. Veja porque esse regime se tornou tão importante para dar segurança a compradores e investidores.

Imobiliária

Quando a construção está finalizada é que a imobiliária entra em jogo. A imobiliária é a empresa responsável por administrar esse imóvel em relação a compra, venda e aluguel. Em geral, a cada transação a imobiliária ganha uma comissão paga pelo dono dos imóveis.

Patrimônio de afetação: o que é?

Você já ouviu falar na Encol? A Encol foi uma empresa da construção civil, chegando a ser considerada a maior do Brasil do ramo. A empresa, infelizmente, se tornou ainda maior por sua fama negativa. Em 1999, por diversos problemas jurídicos e de gestão, a Encol declarou falência e deixou inúmeros prédios inacabados. Com isso, vários investidores perderam seu dinheiro e ficaram sem o imóvel e, claro, o mercado imobiliário do Brasil ficou bastante fragilizado. Com tanta desconfiança causada por esse fato, muitos investidores começaram a ter receio de investir na construção civil.

Mas essa experiência negativa também forçou o mercado a se adaptar. Frente a essa importante lição, em 2004 o governo resolveu mudar as leis que regiam a construção civil no país. Nesse ano, foi sancionada a lei do Patrimônio de Afetação, que mudou os rumos do mercado imobiliário e dos investimentos nele.

Veja só como a Lei funciona na prática.

Como funciona?

Um dos motivos que levou a Encol à falência era o fato de que a incorporadora utilizava recursos de um empreendimento para construir outros, causando uma certa confusão no caixa. No momento em que decretou falência, a Encol se viu com dezenas de edifícios em construção e sem fluxo de caixa para finalizá-los.

Uma obra sob regime de Patrimônio de Afetação, porém, não tem a permissão de realizar a mesma prática. Ou seja, todo fundo levantado para uma obra em questão deve ser destinado apenas para essa obra, não podendo a empresa deslocá-los para outros empreendimentos ou sequer misturar com seu próprio caixa.

Então, se uma obra é planejada sob regime de Patrimônio de Afetação, a incorporadora é obrigada, por lei, a manter os fundos destinados a ela em um caixa separado. Esses recursos só podem ser utilizados nessa obra específica e, caso a incorporadora venha a falir durante a obra, isso não afetaria a construção, afinal, os caixas são separados.

A criação da lei do patrimônio de afetação ajudou os investidores a recuperarem a confiança no mercado imobiliário, que ficou bastante abalado após o caso Encol.

Porém, uma questão que ainda pode incomodar bastante os investidores é o fato de que as incorporadoras não são obrigadas por lei a realizarem obras dentro do regime de patrimônio de afetação.

Para incentivar que isso aconteça com mais frequência, as obras realizadas sob o regime estão sujeitas a um Regime Especial de Tributação (RET), que significa impostos muito menores do que as que não estão. Isso significa que, por mais que uma incorporadora considere como não vantajoso ficar com o dinheiro destinado a apenas uma finalidade, o seu benefício fiscal é muito maior.

Então, para quem quer investir na compra e venda de imóveis mas não quer arriscar muito, é imprescindível procurar informações sobre a incorporadora, a construtora e, além disso, garantir que a obra esteja sob regime de patrimônio de afetação. 

Conclusão

O mercado imobiliário é um excelente mercado para investidores, sobretudo os mais experientes. As possibilidades de lucro são grandes e variadas, podendo começar desde a construção dos imóveis até a venda e aluguel deles.

Para quem ainda não é muito familiarizado com o mercado financeiro, o mercado imobiliário ainda pode ser um pouco arriscado, afinal, existe potencial de prejuízos, porém, conhecendo conceitos como o patrimônio de afetação é possível realizar investimentos mais seguros e inteligentes.

O caso Encol balançou o mercado imobiliário no Brasil no final dos anos 90 e levou muita desconfiança para investidores e a população, que depois de investirem em empreendimentos idealizados pela incorporadora, ficaram no prejuízo quando essa faliu e não entregou as obras. Por isso, poucos anos depois, foi sancionada a lei do patrimônio de afetação, buscando recuperar a confiança dos investidores no mercado imobiliário.

Empreendimentos idealizados sob regime de patrimônio de afetação são vantajosos para os investidores por diversos pontos, entre eles, os mais importantes são:

• Fundos destinados à obra são restritos, não podendo ser utilizados em outras obras;
• Caixa do empreendimento separado do caixa da incorporadora;
• Ainda que a incorporadora venha a falência, garantia de que a obra será finalizada.
• Menores impostos para a incorporadora.

Porém, ainda que a lei exista, ela não faz com que os empreendimentos sejam obrigatoriamente realizados sob esse regime, por isso, é importante que investidores fiquem atentos e busquem essa informação antes de aplicarem em obras no mercado imobiliário.

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