Saiba tudo sobre esse tipo de estrutura financeira e se ela pode ser uma boa opção para você.

Com o passar dos anos, o mercado imobiliário tem ganhado novas estruturas de financiamento, principalmente porque tem se mostrado um mercado rentável. Muitas empresas de médio porte, com faturamento anual na casa de R$ 50-200 milhões, buscam estruturas de dívida flexíveis e mais baratas.

Uma dessas opções é a securitização de recebíveis imobiliários, com a emissão de um CRI para investidores.

Mas o que significa essa sigla? O CRI nada mais é do que a abreviação de Certificado de Recebíveis Imobiliários. O produto financeiro foi criado no país em 1997 como uma alternativa para financiar esse mercado e trazer segurança e liquidez a investidores pulverizados.

Até então, o sistema de habitação no país tinha somente a poupança como principal fonte dos recursos que baseavam as operações de crédito imobiliário. Então, os valores a serem recebidos pelos imóveis (também conhecidos como recebíveis) foram securitizados por meio da Lei 9.514. Isso facilitou a criação de garantias com a alienação de imóveis.

Com isso, os Certificados de Recebíveis Imobiliários foram criados como promessas de pagamentos em dinheiro, principalmente em prazos mais longos.

Contudo, o tamanho de emissão de um CRI é, normalmente, acima de R$20 milhões, para justificar os seus custos de estruturação. Isso se deve aos diversos custos inerentes a uma operação como essa, como os custos de registro de garantias, pré-análise e distribuição a fundos privados. 

Até então, não existia no Brasil uma solução de emissão de dívida lastreada em recebíveis imobiliários que atenderia tickets girando na casa de R$10 milhões. O “mini CRI” da INCO foi criado exatamente para atender essa demanda, muito comum em diversas empresas do setor.

Tudo o que sabíamos sobre o CRI é válido para o mini CRI, que se diferencia somente pelo tamanho. Mas que diferença isso faz! Com um volume menor, a estrutura do mini CRI é melhor, pois é:

  • Mais rápido: o tempo médio de emissão de um CRI é de 6 meses. O mini CRI é estruturado em 1 mês até o recebimento do aporte.
  • Mais barato: utilizando a estrutura da INCO como instituição financeira regulada pelo BACEN, a estruturação do mini CRI é eficiente e atinge custos similares a operações bancárias com garantia. Evita-se a necessidade de termos uma securitizadora no fluxo, uma vez que o fluxo da SEP permite a emissão do mini CRI como uma CCB comum.

Mas como funcionam os CRIs? Vamos entender essa operação.

Para explicar os detalhes deste tipo de aplicação, continue a leitura e saiba mais sobre como funcionam os CRIs.

O que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)?

Como já explicamos no início deste artigo, os CRIs são títulos de renda fixa de crédito privado que representam a promessa de um pagamento futuro referente a imóveis. Tratam-se de títulos lastreados em créditos imobiliários, representativos de parcelas de um direito creditório. Neste caso, o investidor de CRI ajuda a financiar o mercado imobiliário ao antecipar os créditos que serão recebidos pelo setor.

O instrumento permite que exista, por parte de instituições financeiras que possuem lastro imobiliário, a possibilidade destas capitalizarem recursos no mercado financeiro à vista, securitizando fluxos de recebíveis de médio e longo prazos. 

Os CRIs só podem ser emitidos por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, as quais NÃO fazem o papel de devedoras na operação. O ativo deverá ser registrado em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Já o mini CRI, não. A INCO como uma SEP,  instituição financeira regulada pelo BACEN, consegue emitir CCBs com lastros em créditos imobiliários e ofertar a investidores instrumentos vinculados a essa CCB. Assim, nasce o mini CRI, mais simples e barato que o CRI e que atende a demanda por volumes menores de crédito.

Como funciona o seu fluxo?

  • Primeiro, a construtora lança as unidades dos empreendimentos imobiliários(condomínios, casas, apartamentos e etc) que serão construídas.
  • Depois, para financiar as obras e entregar os imóveis no prazo estipulado, a construtora estrutura com a INCO seu mini CRI. A INCO aqui substitui uma companhia securitizadora, e é ela que vai “empacotar” as parcelas dos compradores em sua totalidade, antecipando o pagamento à construtora ou incorporadora.
  • A INCO / securitizadora faz isso ao transformar as dívidas dos compradores em garantias de uma CCB, que é um título de crédito – e é nesse título que os investidores de CRI podem colocar o seu dinheiro ao adquirir um termo vinculado à CCB.
  • A INCO também distribui os títulos em sua plataforma, fechando todo o processo de estruturação financeira. Ou seja, com o mini CRI, a única preocupação da construtora é em dar entrada no seu projeto imobiliário de captação, uma vez que na INCO todo o resto do processo é feito.

Formas de estruturação

As formas mais usuais de remuneração dos mini CRIs são:

  • % do CDI;
  • CDI + spread;
  • Índices de preços (ex: IPCA);
  • Taxa prefixada;

Prazos e liquidez do CRI

Os mini CRIs são vistos como títulos de médio prazo. Podem variar de 12 a 24 meses. 

Garantias do CRI

Os CRIs não são necessariamente garantidos, porém podem contar com garantias como:

  • Alienação fiduciária de terras agrícolas;
  • Cessão fiduciária de direitos creditórios;
  • Penhor agrícola da produção;
  • Fiança;
  • Aval;
  • Outros.

No caso do CRI, o risco de calote não diz respeito à quebra da securitizadora emissora do papel, mas sim de os devedores dos financiamentos imobiliários não pagarem as dívidas.

Em resumo, por que captar recursos em um mini CRI?

Agora que você já sabe o que são os Certificados de Recebíveis Imobiliários, fica mais fácil avaliar se são uma boa alternativa de funding para sua empresa.

Os mini CRIs são alternativas interessantes para adiantamento de recebíveis lastreados em vendas de imóveis. Assim, são úteis por exemplo em casos de pro soluto de empresas que participam de programas associativos, como o Minha Casa Verde e Amarela.

Se sua empresa se encaixa como uma empresa de médio porte, com faturamento que varia entre R$ 50-200 milhões, o mini CRI se destaca como a única alternativa de adiantamento de recebíveis para volumes baixos, de R$5-10 milhões. Para quem não consegue estruturar um CRI, pois o volume mínimo de R$ 20 milhões em recebíveis é muito alto, ou para quem não quer mais esperar 6 meses para estruturar uma dívida maior, esse produto é perfeito.

O mini CRI é, portanto, um produto financeiro de fácil estruturação, sendo um financiamento rápido e barato para sua empresa. Ficou interessado? Então, conheça a Inco, a maior plataforma de investimento coletivo imobiliário no Brasil.