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CRI: o que são os certificados de recebíveis imobiliários

Os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são títulos de renda fixa que captam recursos para financiar atividades ligadas ao setor imobiliário, residencial ou comercial, e vêm chamando a atenção de muitos investidores, por serem considerados como boas opções para investimentos de longo prazo.

Criados em 1997 com o intuito de fornecer liquidez ao mercado imobiliário, os CRI são emitidos por diversas instituições de securitização. 

Deseja saber mais? Neste artigo iremos te explicar o que é CRI e se vale a pena investir para diversificar sua carteira de investimentos. Boa leitura!

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O que é CRI e CRA?

Embora sejam títulos de renda fixa, o CRIs e o CRAs são dois tipos diferentes de títulos securitizados. Para entender melhor, vamos explicar, primeiramente, o que é securitizar.

O que é securitização?

A securitização busca criar investimentos negociáveis em  tipos de ativos, como imóveis, empréstimos individuais e outros investimentos menos líquidos, reunindo vários ativos individuais em um grupo maior para depois vender em participações menores.

A compra de um investimento securitizado oferece maior diversificação do que os próprios ativos individuais, e os títulos resultantes são geralmente mais líquidos para compra e venda do que os ativos não securitizados. 

Para entender melhor o processo de securitização e sua relação com o CRI, basta pensar numa construtora e que a cada casa que ela venha a vender é quitada à medida que os compradores pagam as parcelas ao longo dos anos. Para que a construtora venha a construir mais imóveis ela precisará de mais recursos, logo, mais dinheiro. 

E para isso, é necessário “empacotar” os pagamentos futuros que seus clientes ainda farão pelos imóveis que já compraram em um CRI, e vendê-los no mercado. Assim, ao  ceder seus recebíveis, a construtora antecipa recursos que, possivelmente, receberia a longo prazo.

Aqui entram as securitizadoras que compram as dívidas, emitem os CRI e os oferece aos investidores. Ao comprar os CRI o investidor recebe como compensação o que emprestou à construtora, porém, com juros e correção monetária, dentro de um prazo combinado no momento da compra.

A diferença entre CRI e CRA

Normalmente os CRI são lastreados em CCIs – títulos de crédito que representam créditos imobiliários, e se assemelham muito aos LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Já o CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) está ligado ao setor de agronegócio. O que difere o CRI do CRA é a destinação dos valores captados, o primeiro para o setor imobiliário e o segundo para o agronegócio. 

Observe que ambos têm as seguintes características:

  • são negociados no balcão e registrados na CETIP ou no Bovespafix;
  • normalmente, possuem taxa de administração cobrada pela corretora de valores
  • tem o atrativo da isenção de IR e IOF para pessoa física no rendimento;
  • o investidor sabe quanto vai receber no fim do prazo logo ao comprar o certificado;
  • possuem liquidez a mercado ou liquidez de acordo com as condições do mercado;
  • os produtos são registrados na CETIP em nome do cliente (CPF/CNPJ);

Vale ressaltar que ambas não contam com a garantia do FGC, o que exige ainda mais atenção por parte do investidor na hora de considerar o nível de risco dos títulos de dívida que estão adquirindo.

Descubra como funciona o CRI

Para investir nesse tipo de aplicação de renda fixa é muito simples.Para quem deseja diversificar na carteira de investimentos, o primeiro passo para investir em CRI é ter uma conta em uma boa corretora de valores. Para isso, é fundamental escolher uma instituição que esteja habituada a negociar esse tipo de investimento.

Após abrir a conta e transferir o dinheiro e analisar os certificados de recebíveis imobiliários disponíveis. No entanto, é crucial avaliar se o seu perfil de investidor se encaixa nessa categoria de investimentos, além de avaliar os riscos.

Descubra aqui qual o seu perfil de investidor antes de começar a investir.

Saiba como funciona a rentabilidade do Certificado de Recebíveis Imobiliários e do Agronegócio.

Basicamente a regra para a rentabilidade desses dois tipos de investimentos é: 

  • quanto mais longo for o vencimento, maior tende a ser o valor pago ao investidor;
  • e no que se refere ao rating do título (avaliação de crédito), quanto menor for a nota, maior costuma ser a rentabilidade, e, é claro, mais arriscado o investimento se torna.

Saiba que investir em CRI e CRA por meio de uma corretora de valores é mais lucrativo e rentável, pois essas instituições tendem a negociar títulos emitidos por bancos de pequeno e médio porte, que por sua vez podem oferecer mais atrativos para os investidores.

Agora que você já sabe o que é CRI e o que é CRA, vamos te mostrar quais especificidades  você deve considerar antes de fazer uma aplicação nesses tipos de ativos. Normalmente, CRIs e CRAs adotam uma das estruturas a seguir:

Remuneração prefixada

O investidor já sabe desde o início a taxa de juros que receberá, possibilitando aos investidor segurança quanto à lucratividade do título;

Remuneração pós-fixada

Um indicador é utilizado como referência de remuneração desde o início (CDI, SELIC, etc). Nesse caso, o investidor não sabe ao certo quanto será a lucratividade no investimento, pois ela acompanhará a dinâmica das variações do indicador em que o papel foi fixado. Portanto, se o indicador subir ou cair ao longo do período, a rentabilidade poderá ser maior ou menor;

Remuneração indexada à inflação

O investidor recebe uma taxa de juros pré-fixada mais uma taxa pós-fixada atrelada a algum índice de inflação, como o IPCA ou IGP-M.

Vale a pena investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários e Agronegócios?

Como dissemos anteriormente, os CRI e CRA têm como desvantagem não serem cobertos pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC); que garante a recuperação de depósitos e créditos em instituições financeiras no caso da empresa que você investiu sofra falência, favorecendo o investidor que pode receber de volta até R$250.000.

Outra desvantagem em investir em CRI ou CRA refere-se à liquidez restrita no mercado secundário. Infelizmente, alguns investidores acabam querendo resgatar o dinheiro antes do vencimento.

Caso o investidor opte em reaver seus recursos antes do vencimento, deverá vender o título a outro investidor interessado. O que, claramente não dá nenhuma garantia ao investidor de receber a rentabilidade inicialmente acordada. O novo investidor, contudo, é quem “herda” a validação da rentabilidade do título conforme acordado na compra.

 O CRI pode ser afetado pelo  mercado imobiliário ?

É importante destacar que assim como outros papéis, o CRI pode ser afetado com o desempenho do mercado imobiliário. Imagine que uma construtora contrate um financiamento de um shopping center, e a dívida passa pelo processo de CRI.

Pode ocorrer, após a construção do empreendimento, dos preços do mercado subirem e isso afastar ou impossibilitar as vendas. No caso a construtora terá um prejuízo impossibilitando de reaver o seu investimento.

Nesse cenário, a empresa fica impossibilitada de pagar o financiamento, e os investidores não recebem os rendimentos conforme esperado. Sendo assim, se o mercado imobiliário sofrer alguma oscilação entre oferta e demanda, os investidores que tiverem comprado CRI serão profundamente afetados. E como vimos, esse tipo de investimento não dá garantia no FGC.

Conclusão

Agora que você conhece o que é CRI e o que é CRA , é importante avaliar onde e como investir para atingir os seus objetivos financeiros.

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