Os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são títulos de renda fixa que captam recursos para financiar atividades ligadas ao setor imobiliário, residencial ou comercial, e vêm chamando a atenção de muitos investidores, por serem considerados como boas opções para investimentos de longo prazo.
Criados em 1997 com o intuito de fornecer liquidez ao mercado imobiliário, os CRI são emitidos por diversas instituições de securitização.
Deseja saber mais? Neste artigo iremos te explicar o que é CRI e se vale a pena investir para diversificar sua carteira de investimentos. Boa leitura!
O que é CRI e CRA?
Embora sejam títulos de renda fixa, o CRIs e o CRAs são dois tipos diferentes de títulos securitizados. Para entender melhor, vamos explicar, primeiramente, o que é securitizar.
O que é securitização?
A securitização busca criar investimentos negociáveis em tipos de ativos, como imóveis, empréstimos individuais e outros investimentos menos líquidos, reunindo vários ativos individuais em um grupo maior para depois vender em participações menores.
A compra de um investimento securitizado oferece maior diversificação do que os próprios ativos individuais, e os títulos resultantes são geralmente mais líquidos para compra e venda do que os ativos não securitizados.
Para entender melhor o processo de securitização e sua relação com o CRI, basta pensar numa construtora e que a cada casa que ela venha a vender é quitada à medida que os compradores pagam as parcelas ao longo dos anos. Para que a construtora venha a construir mais imóveis ela precisará de mais recursos, logo, mais dinheiro.
E para isso, é necessário “empacotar” os pagamentos futuros que seus clientes ainda farão pelos imóveis que já compraram em um CRI, e vendê-los no mercado. Assim, ao ceder seus recebíveis, a construtora antecipa recursos que, possivelmente, receberia a longo prazo.
Aqui entram as securitizadoras que compram as dívidas, emitem os CRI e os oferece aos investidores. Ao comprar os CRI o investidor recebe como compensação o que emprestou à construtora, porém, com juros e correção monetária, dentro de um prazo combinado no momento da compra.
A diferença entre CRI e CRA
Normalmente os CRI são lastreados em CCIs – títulos de crédito que representam créditos imobiliários, e se assemelham muito aos LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Já o CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) está ligado ao setor de agronegócio. O que difere o CRI do CRA é a destinação dos valores captados, o primeiro para o setor imobiliário e o segundo para o agronegócio.
Observe que ambos têm as seguintes características:
- são negociados no balcão e registrados na CETIP ou no Bovespafix;
- normalmente, possuem taxa de administração cobrada pela corretora de valores
- tem o atrativo da isenção de IR e IOF para pessoa física no rendimento;
- o investidor sabe quanto vai receber no fim do prazo logo ao comprar o certificado;
- possuem liquidez a mercado ou liquidez de acordo com as condições do mercado;
- os produtos são registrados na CETIP em nome do cliente (CPF/CNPJ);
Vale ressaltar que ambas não contam com a garantia do FGC, o que exige ainda mais atenção por parte do investidor na hora de considerar o nível de risco dos títulos de dívida que estão adquirindo.
Descubra como funciona o CRI
Para investir nesse tipo de aplicação de renda fixa é muito simples.Para quem deseja diversificar na carteira de investimentos, o primeiro passo para investir em CRI é ter uma conta em uma boa corretora de valores. Para isso, é fundamental escolher uma instituição que esteja habituada a negociar esse tipo de investimento.
Após abrir a conta e transferir o dinheiro e analisar os certificados de recebíveis imobiliários disponíveis. No entanto, é crucial avaliar se o seu perfil de investidor se encaixa nessa categoria de investimentos, além de avaliar os riscos.
Descubra aqui qual o seu perfil de investidor antes de começar a investir.
Saiba como funciona a rentabilidade do Certificado de Recebíveis Imobiliários e do Agronegócio.
Basicamente a regra para a rentabilidade desses dois tipos de investimentos é:
- quanto mais longo for o vencimento, maior tende a ser o valor pago ao investidor;
- e no que se refere ao rating do título (avaliação de crédito), quanto menor for a nota, maior costuma ser a rentabilidade, e, é claro, mais arriscado o investimento se torna.
Saiba que investir em CRI e CRA por meio de uma corretora de valores é mais lucrativo e rentável, pois essas instituições tendem a negociar títulos emitidos por bancos de pequeno e médio porte, que por sua vez podem oferecer mais atrativos para os investidores.
Agora que você já sabe o que é CRI e o que é CRA, vamos te mostrar quais especificidades você deve considerar antes de fazer uma aplicação nesses tipos de ativos. Normalmente, CRIs e CRAs adotam uma das estruturas a seguir:
Remuneração prefixada
O investidor já sabe desde o início a taxa de juros que receberá, possibilitando aos investidor segurança quanto à lucratividade do título;
Remuneração pós-fixada
Um indicador é utilizado como referência de remuneração desde o início (CDI, SELIC, etc). Nesse caso, o investidor não sabe ao certo quanto será a lucratividade no investimento, pois ela acompanhará a dinâmica das variações do indicador em que o papel foi fixado. Portanto, se o indicador subir ou cair ao longo do período, a rentabilidade poderá ser maior ou menor;
Remuneração indexada à inflação
O investidor recebe uma taxa de juros pré-fixada mais uma taxa pós-fixada atrelada a algum índice de inflação, como o IPCA ou IGP-M.
Vale a pena investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários e Agronegócios?
Como dissemos anteriormente, os CRI e CRA têm como desvantagem não serem cobertos pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC); que garante a recuperação de depósitos e créditos em instituições financeiras no caso da empresa que você investiu sofra falência, favorecendo o investidor que pode receber de volta até R$250.000.
Outra desvantagem em investir em CRI ou CRA refere-se à liquidez restrita no mercado secundário. Infelizmente, alguns investidores acabam querendo resgatar o dinheiro antes do vencimento.
Caso o investidor opte em reaver seus recursos antes do vencimento, deverá vender o título a outro investidor interessado. O que, claramente não dá nenhuma garantia ao investidor de receber a rentabilidade inicialmente acordada. O novo investidor, contudo, é quem “herda” a validação da rentabilidade do título conforme acordado na compra.
O CRI pode ser afetado pelo mercado imobiliário ?
É importante destacar que assim como outros papéis, o CRI pode ser afetado com o desempenho do mercado imobiliário. Imagine que uma construtora contrate um financiamento de um shopping center, e a dívida passa pelo processo de CRI.
Pode ocorrer, após a construção do empreendimento, dos preços do mercado subirem e isso afastar ou impossibilitar as vendas. No caso a construtora terá um prejuízo impossibilitando de reaver o seu investimento.
Nesse cenário, a empresa fica impossibilitada de pagar o financiamento, e os investidores não recebem os rendimentos conforme esperado. Sendo assim, se o mercado imobiliário sofrer alguma oscilação entre oferta e demanda, os investidores que tiverem comprado CRI serão profundamente afetados. E como vimos, esse tipo de investimento não dá garantia no FGC.
Conclusão
Agora que você conhece o que é CRI e o que é CRA , é importante avaliar onde e como investir para atingir os seus objetivos financeiros.
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