Incorporadoras imobiliárias: o que fazem e como funciona

Você sabe o que fazem as incorporadoras imobiliárias? Talvez não conheça esse termo de imediato, mas é bem provável que já tenha se deparado com algum empreendimento desenvolvido por essas empresas.

A atuação das incorporadoras imobiliárias cresceu significativamente nos últimos 20 anos, expandindo-se das grandes capitais para o interior do país, impulsionada, em parte, por avanços na regulamentação do setor.

Apesar disso, ainda há muita dúvida sobre o papel e os detalhes do trabalho realizado pelas incorporadoras imobiliárias. Por isso, neste texto você encontrará tudo o que precisa saber sobre o assunto.

O que são incorporadoras imobiliárias?

Para entender a atuação das incorporadoras imobiliárias, é importante mencionar a Lei 4.591/64, que regulamenta a atividade no Brasil. De acordo com essa legislação, incorporadoras imobiliárias são responsáveis por promover e realizar a construção de edificações, sejam elas residenciais, comerciais ou mistas, com o objetivo de comercializar unidades autônomas.

Veja esse vídeo para entender mais:

Na prática, essas empresas coordenam todo o processo, desde a aquisição do terreno e aprovação do projeto até a construção e venda das unidades. O diferencial é que, muitas vezes, as vendas acontecem antes da conclusão da obra, permitindo que compradores se tornem investidores no empreendimento.

Para garantir segurança aos compradores, a incorporadora deve apresentar o memorial de incorporação, documento que detalha o compromisso de entrega dos imóveis conforme o projeto aprovado.

Além disso, a atividade também é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), que assegura os direitos dos clientes durante todo o processo.

O que é alienação na incorporação imobiliária?

Sabendo o que é incorporação imobiliária é possível entender com maior clareza o que significa “alienação total ou parcial” na legislação. Na definição do dicionário Michaelis, o termo alienar significa transferir para outro o domínio de uma propriedade. No caso da incorporação imobiliária, isso ocorre de duas formas:

Início da negociação

A primeira ocorre logo no início da negociação, com o dono do terreno onde a incorporadora fará a construção. Isso porque, nesse tipo de obra, é costumeiro a incorporadora pagar o terreno no modelo de permuta, em que o dono cede aquele espaço em troca de unidades na edificação. O dono do terreno teria direito a dois apartamentos do prédio, por exemplo.

Após o início da obra

A segunda forma de alienação na incorporação imobiliária ocorre após o início da obra. Quando a incorporadora começa a comercializar as unidades de imóveis com os investidores ou futuros inquilinos interessados.

Esse dinheiro será, então, utilizado para financiar o término da construção. Aliás, essa é, ao mesmo tempo, a principal virtude, bem como o maior fator de risco, da incorporação imobiliária.

Afinal, se o empreendimento não conseguir atrair o interesse necessário, faltará recursos para concluir a obra. O resultado disso é um longo e árduo processo judicial envolvendo grandes endividamentos e inadimplências em série.

Para entender mais sobre alienação de imóveis, veja o vídeo que separamos pra você:

Como funciona a incorporação imobiliária?

A primeira coisa que você precisa saber sobre como funciona a incorporação imobiliária é que ela conta com quatro agentes: 

1. A construtora: que será a responsável por tocar a obra e erguer as edificações; 
2. O proprietário do terreno: que deve ceder a sua propriedade para a construção da obra;
3. A incorporadora: fica encarregada de analisar se há viabilidade econômica para o empreendimento, além de ser responsável por firmar a parceria entre construtora e proprietário e vender os imóveis.
4. Os investidores ou futuros inquilinos: que serão os compradores das unidades de imóveis e os principais responsáveis por financiar o empreendimento enquanto ele ocorre.

Por envolver pessoas que possuem diferentes interesses, para uma incorporação imobiliária ocorrer da melhor forma possível, é essencial a boa atuação da empresa incorporadora, uma vez que ela é a maior protagonista nesse processo e a principal responsável por seu sucesso.

A segunda coisa que você precisa entender sobre a incorporação imobiliária é que é uma atividade que exige muita confiança, de todas as partes envolvidas. Isso porque a base de sustentação do empreendimento é a entrada de novos compradores ao longo do processo.

Como é feita a incorporação imobiliária?

Explicando de maneira mais detalhada, a incorporação imobiliária lida com empreendimentos em construção ou prestes a serem construídos, portanto ela exige que os investidores comprem os imóveis ainda na planta. É por isso que os compradores, o proprietário, a construtora e a incorporadora precisam confiar uns nos outros e, em especial, no projeto. 

Antigamente, não era incomum que um empreendimento não chegasse a ver a luz do dia, seja por turbulências econômicas inesperadas ou devido à falta de interesse dos possíveis comprados no projeto. E as histórias de inadimplência só causavam mais apreensão ainda nos investidores, afetando a capacidade de financiamento de outros projetos.

Tendo em vista essa situação, o governo federal e o Congresso colocaram em vigor a Lei Nº 10.931/2004, que estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação para as incorporações imobiliárias. Mas do que trata essa legislação? Para entendê-la aprenda o que é o patrimônio de afetação.

O que é patrimônio de afetação?

Segundo a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), “o patrimônio de afetação é um regime opcional da incorporação em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações da incorporadora, mesmo no caso de sua falência”.

A Lei do Patrimônio de Afetação pode ser resumida da seguinte forma: ela garante para os compradores, o proprietário e a construtora de que as unidades de imóveis serão construídas e entregues, independente da condição financeira do incorporador. 

Ou seja, mesmo que a incorporadora imobiliária venha a falir, a Lei Nº 10.931/2004 garante que os donos dos imóveis receberão as suas propriedades. Com isso, foi reduzida bastante a insegurança jurídica dos investidores interessados, o que acabou por estimular o mercado de incorporação imobiliária.

De acordo com o artigo 756 do Código Civil, a alienação e a hipoteca dependem da capacidade de dispor do bem. Após o registro do processo por meio do memorial, a incorporadora perde o direito de dispor das unidades que já foram vendidas.

Para entender mais sobre o assunto, veja esse vídeo que separamos para você:

Como é constituído o patrimônio de afetação?

Para estabelecer o patrimônio de afetação no âmbito da incorporação imobiliária, é necessário registrar um termo assinado pelas partes envolvidas (a incorporadora e os titulares de direitos reais sobre o terreno) no Registro de Imóveis. Esse registro pode ser feito de forma independente ou como uma declaração anexada ao memorial de incorporação.

A elaboração desses documentos requer apenas a indicação de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsto na Lei nº 4.591/64.

Além desse termo, outros documentos são indispensáveis no processo de incorporação imobiliária e devem ser registrados em cartório como obrigação do incorporador. Alguns dos principais documentos exigidos pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64 incluem:

• Título de propriedade do terreno;
• Certidões negativas de impostos (federais, estaduais e municipais);
• Histórico da propriedade do imóvel nos últimos 20 anos;
• Projeto de construção aprovado pelos órgãos competentes;
• Cálculo das áreas das unidades;
• Certidão negativa de débitos com a Previdência Social;
• Memorial descritivo da obra;
• Avaliação do custo global do empreendimento;
• Discriminação das frações ideais do terreno com as unidades autônomas;
• Minuta da futura convenção de condomínio;
• Atestado de idoneidade financeira emitido por instituição de crédito;
• Declaração, com plantas ilustrativas, sobre a capacidade e organização das vagas na garagem.

Consulte a Lei nº 4.591/64 na íntegra para entender todos os detalhes.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Algumas pessoas têm dúvidas sobre a atuação das incorporadoras e das construtoras, acreditando que elas compartilham algumas de suas atribuições. Na verdade, uma construtora pode até mesmo vir a ser uma incorporadora, mas, ainda assim, é necessário separar as responsabilidades de cada braço do negócio.

A construtora é responsável apenas pela execução da obra, sendo contratada pela incorporadora do projeto. Então, o trabalho de elaborar planos arquitetônicos e de engenharia, de arranjar insumos e mão-de-obra e fazer a entrega na data prevista, tudo isso fica a cargo da construtora dos imóveis.

Já o incorporador é o responsável legal pelo entrega dos imóveis. Ele também cuida de tudo que se relaciona com a administração do negócio, o que envolve desde a venda das unidades até as relações com o dono do terreno, os compradores e a construtora.

Quem pode ser um incorporador?

O incorporador imobiliário pode ser uma pessoa física ou jurídica, contanto que se enquadre também em uma das seguintes categorias:

• seja o proprietário da terra;
• seja um comprador promitente;
• seja a construtora;
• seja uma corretora de imóveis.

Apesar de assumir a maior parte do ônus, o incorporador também pode ficar com a maior parte do bônus: existem vantagens significativas em realizar um empreendimento sendo um incorporador imobiliário ao invés de, por exemplo, buscar uma linha de financiamento com alguma instituição financeira.

Isso porque mesmo se a Selic, que é a taxa básica de juros da economia, estiver no menor valor da sua série histórica, a taxa de juros de longo prazo, que é a mais importante para a construção imobiliária, continua restritiva e inviável para muitos empresários. 

Em comparação, a incorporação imobiliária surge como uma maneira muito menos custosa para conseguir o financiamento dos imóveis. Além disso, se for feita com êxito, o lucro da incorporação imobiliária pode superar os custos de produção da obra, e em caso de sucesso, o lucro não será minado pelos juros de um financiamento.

Melhim Namem Chalhub (2005, p.11) define o traço característico da atividade como “a ‘venda antecipada de apartamentos de um edifício a construir’, que, do ponto de vista econômico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a captação dos recursos necessários à consecução da incorporação; a captação de recursos.”

Quais documentos preciso para fazer uma incorporação imobiliária?

Fazer uma incorporação imobiliária não é um procedimento fácil – na verdade, é um processo burocrático, exigindo idas ao cartório, além de uma grande quantidade de documentos.

Abaixo, apresentamos uma lista resumida com alguns dos documentos necessários para fazer uma incorporação imobiliária:

• Registro da Instituição de Condomínio;
• Requerimento de Registro da Incorporação;
• Escritura do Terreno;
• Certidões Negativas;
• Tabelionato de Protesto de Títulos;
• Projeto arquitetônica da construção;
• Alvará de construção;
• Discriminação das frações ideais de terreno;
• Contrato Padrão.

Vantagens de investir em imóveis a partir de uma incorporadora 

Acesso a imóveis com condições diferenciadas

Investir por meio de uma incorporadora pode oferecer condições mais vantajosas em comparação à compra de imóveis prontos.

Os preços costumam ser mais baixos na fase de lançamento, e as condições de pagamento podem ser mais flexíveis. Isso permite ao investidor adquirir o imóvel com um custo reduzido e potencializar a valorização do ativo ao longo do tempo.

Além disso, algumas incorporadoras oferecem planos de pagamento parcelados durante a obra, o que pode facilitar o investimento sem a necessidade de um financiamento imediato.

Essa estrutura de pagamento pode ser um diferencial para quem deseja diversificar seus investimentos imobiliários.

Potencial de valorização do imóvel

O valor de um imóvel adquirido ainda na fase de incorporação pode crescer conforme a construção avança.

Esse aumento acontece porque os primeiros compradores assumem um risco maior ao investir em um projeto que ainda não foi concluído.

À medida que o empreendimento se aproxima da entrega, a valorização tende a ocorrer, permitindo que o investidor obtenha um retorno significativo caso decida vender o imóvel.

Além disso, a escolha do local do empreendimento influencia diretamente o potencial de valorização. Incorporadoras estudam tendências de mercado e projetam empreendimentos em áreas com demanda crescente, o que pode aumentar as chances de valorização no longo prazo.

Maior previsibilidade do investimento

Investir por meio de uma incorporadora permite acompanhar o desenvolvimento do empreendimento desde a fase inicial.

O investidor pode analisar a construtora responsável, o histórico de entregas e o planejamento do projeto antes de tomar uma decisão. Isso reduz a incerteza em relação ao andamento da obra e à qualidade final do imóvel.

Outro fator que contribui para a previsibilidade é a transparência na comunicação entre incorporadora e investidores. Relatórios periódicos, visitas à obra e cronogramas detalhados ajudam a manter o acompanhamento do investimento.

Diversificação de estratégias de investimento

A compra de imóveis por meio de uma incorporadora possibilita diferentes estratégias de investimento.

Alguns investidores preferem adquirir unidades na planta para revenda, enquanto outros optam por manter o imóvel para locação após a entrega. Ambas as opções podem gerar retornos, dependendo do objetivo e do perfil do investidor.

Além da revenda e do aluguel tradicional, há a possibilidade de explorar novas formas de rentabilização, como locação por temporada ou espaços comerciais. O modelo de investimento pode ser ajustado conforme as mudanças no mercado e as necessidades do investidor.

Investir em imóveis pode ser mais simples do que isso!

A incorporação imobiliária pode ser um bom negócio para muitos, em especial se você já for o proprietário de um terreno adequado para uma obra do tipo.

Mas se o que você busca é investir no mercado imobiliário, existem maneiras muito mais fáceis, seguras e rentáveis de investir.

Com os FIIs, por exemplo, você pode contar com um gestor para adquirir cotas em diferentes empreendimentos, como hospitais, prédios, shopping centers e muito mais.

Além de ser um processo mais rápido e menos burocrático para começar a investir, os FIIs contam com a vantagem da diversificação: você não estará investindo em apenas um imóvel, mas sim em vários. Se um item do portfólio não for tão rentável, os outros podem mais que compensar as perdas.

Entretanto, caso você não queira pagar a um gestor de fundo, existe uma opção ainda melhor: o investimento coletivo!

Com o investimento coletivo você consegue investir em imóveis sem taxa alguma! Além disso, após o término da construção, você recebe seu dinheiro acrescido de juros independente do sucesso futuro do imóvel. 

Conclusão

Em síntese, a incorporação imobiliária, apesar de seu papel fundamental no desenvolvimento urbano e econômico, permanece envolta em complexidades e desafios. No entanto, persiste uma considerável falta de clareza sobre os detalhes dessa prática.

A dinâmica da incorporação imobiliária envolve uma intricada rede de agentes, como construtoras, incorporadoras, proprietários de terrenos e investidores. A confiança mútua entre esses participantes é crucial para o sucesso do empreendimento, uma vez que a base do projeto repousa na entrada contínua de novos compradores ao longo do processo.

A introdução de medidas legislativas, como o Patrimônio de Afetação, evidencia a busca por mitigar riscos e oferecer segurança aos envolvidos, contribuindo para impulsionar o mercado de incorporação imobiliária.

Apesar de seus desafios, esse setor continua a desempenhar um papel crucial no desenvolvimento urbano e econômico, oferecendo oportunidades de investimento, embora alternativas mais acessíveis e seguras, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e o crowdfunding imobiliário, estejam se tornando cada vez mais atrativas para os investidores em busca de simplicidade, segurança e rentabilidade.