Quem sonha em se tornar um investidor experiente precisa estudar bastante sobre os diferentes tipos de aplicação, as regras, taxas, termos, siglas e muito mais. Essa é a melhor forma de minimizar riscos e potencializar ganhos. O que torna essa tarefa um pouco assustadora é o fato de que, muitas vezes, esses termos são de difícil entendimento para quem está começando.
Um exemplo disso é o patrimônio de afetação. Esse conceito é um pouco complicado para investidores iniciantes, porém, pode trazer muita segurança para os investimentos no mercado imobiliário.
Se você tem planos de se tornar um bom investidor e deseja aprender um pouco mais sobre as características do mercado imobiliários, quer saber o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer segurança, confira sobre o assunto nesse artigo.
Mercado imobiliário
Para muito além do sonho da casa própria, investir no mercado imobiliário pode ser uma boa chance de fazer seu patrimônio crescer e é, até hoje, um dos investimentos mais tradicionais no mundo inteiro. Um dos motivos disso diz respeito às diferentes maneiras e possibilidades de investir, como na construção, compra e revenda, aluguel e outros.
Dentre essas possibilidades, uma das formas mais populares é a de compra – na planta, por exemplo – para revenda futura ou até mesmo para aluguel, podendo fazer disso uma renda mensal.
Por mais que o mercado imobiliário seja um terreno fértil para investimentos, se aventurar nesse mercado ainda pode ser complexo e arriscado, afinal, são muitos os pormenores e, algumas características desse mercado podem fazer com que os riscos sejam altos para o investidor. É exatamente aí, na diminuição de riscos, que entra o patrimônio de afetação.
No ramo imobiliário, são vários os segmentos que fazem parte da realização de uma obra e entender a diferença entre alguns deles é essencial para o conceito do patrimônio de afetação.
Incorporadora, construtora e imobiliária
Já parou para pensar que nem sempre a mesma empresa que constrói é a que irá vender um imóvel? Três áreas relevantes do mercado imobiliário são as construtoras, as incorporadoras e as imobiliárias. Veja a diferença entre elas:
Incorporadora
A incorporadora é considerada como a empresa ‘empreendedora’. É ela que irá buscar as oportunidades, verificar a viabilidade das obras, levantar fundos e, além disso, cuidar de toda parte de registro jurídico. Em geral, a incorporadora é que contrata a construtora de uma obra.
Construtora
Assim como o nome sugere, é a responsável pela execução física da obra. A empresa construtora é a que irá fazer o projeto de engenharia, contratar a mão-de-obra qualificada para a construção, cuidar dos equipamentos e outros. Em resumo, é a empresa responsável por tudo relacionado à construção civil.
Para falarmos então de patrimônio de afetação, vamos tratar sobre as incorporadoras. Veja porque esse regime se tornou tão importante para dar segurança a compradores e investidores.
Imobiliária
Quando a construção está finalizada é que a imobiliária entra em jogo. A imobiliária é a empresa responsável por administrar esse imóvel em relação a compra, venda e aluguel. Em geral, a cada transação a imobiliária ganha uma comissão paga pelo dono dos imóveis.
Patrimônio de afetação: o que é?
Você já ouviu falar na Encol? A Encol foi uma empresa da construção civil, chegando a ser considerada a maior do Brasil do ramo. A empresa, infelizmente, se tornou ainda maior por sua fama negativa. Em 1999, por diversos problemas jurídicos e de gestão, a Encol declarou falência e deixou inúmeros prédios inacabados. Com isso, vários investidores perderam seu dinheiro e ficaram sem o imóvel e, claro, o mercado imobiliário do Brasil ficou bastante fragilizado. Com tanta desconfiança causada por esse fato, muitos investidores começaram a ter receio de investir na construção civil.
Mas essa experiência negativa também forçou o mercado a se adaptar. Frente a essa importante lição, em 2004 o governo resolveu mudar as leis que regiam a construção civil no país. Nesse ano, foi sancionada a lei do Patrimônio de Afetação, que mudou os rumos do mercado imobiliário e dos investimentos nele.
Veja só como a Lei funciona na prática.
Como funciona?
Um dos motivos que levou a Encol à falência era o fato de que a incorporadora utilizava recursos de um empreendimento para construir outros, causando uma certa confusão no caixa. No momento em que decretou falência, a Encol se viu com dezenas de edifícios em construção e sem fluxo de caixa para finalizá-los.
Uma obra sob regime de Patrimônio de Afetação, porém, não tem a permissão de realizar a mesma prática. Ou seja, todo fundo levantado para uma obra em questão deve ser destinado apenas para essa obra, não podendo a empresa deslocá-los para outros empreendimentos ou sequer misturar com seu próprio caixa.
Então, se uma obra é planejada sob regime de Patrimônio de Afetação, a incorporadora é obrigada, por lei, a manter os fundos destinados a ela em um caixa separado. Esses recursos só podem ser utilizados nessa obra específica e, caso a incorporadora venha a falir durante a obra, isso não afetaria a construção, afinal, os caixas são separados.
A criação da lei do patrimônio de afetação ajudou os investidores a recuperarem a confiança no mercado imobiliário, que ficou bastante abalado após o caso Encol.
Porém, uma questão que ainda pode incomodar bastante os investidores é o fato de que as incorporadoras não são obrigadas por lei a realizarem obras dentro do regime de patrimônio de afetação.
Para incentivar que isso aconteça com mais frequência, as obras realizadas sob o regime estão sujeitas a um Regime Especial de Tributação (RET), que significa impostos muito menores do que as que não estão. Isso significa que, por mais que uma incorporadora considere como não vantajoso ficar com o dinheiro destinado a apenas uma finalidade, o seu benefício fiscal é muito maior.
Então, para quem quer investir na compra e venda de imóveis mas não quer arriscar muito, é imprescindível procurar informações sobre a incorporadora, a construtora e, além disso, garantir que a obra esteja sob regime de patrimônio de afetação.
Conclusão
O mercado imobiliário é um excelente mercado para investidores, sobretudo os mais experientes. As possibilidades de lucro são grandes e variadas, podendo começar desde a construção dos imóveis até a venda e aluguel deles.
Para quem ainda não é muito familiarizado com o mercado financeiro, o mercado imobiliário ainda pode ser um pouco arriscado, afinal, existe potencial de prejuízos, porém, conhecendo conceitos como o patrimônio de afetação é possível realizar investimentos mais seguros e inteligentes.
O caso Encol balançou o mercado imobiliário no Brasil no final dos anos 90 e levou muita desconfiança para investidores e a população, que depois de investirem em empreendimentos idealizados pela incorporadora, ficaram no prejuízo quando essa faliu e não entregou as obras. Por isso, poucos anos depois, foi sancionada a lei do patrimônio de afetação, buscando recuperar a confiança dos investidores no mercado imobiliário.
Empreendimentos idealizados sob regime de patrimônio de afetação são vantajosos para os investidores por diversos pontos, entre eles, os mais importantes são:
- Fundos destinados à obra são restritos, não podendo ser utilizados em outras obras;
- Caixa do empreendimento separado do caixa da incorporadora;
- Ainda que a incorporadora venha a falência, garantia de que a obra será finalizada.
- Menores impostos para a incorporadora.
Porém, ainda que a lei exista, ela não faz com que os empreendimentos sejam obrigatoriamente realizados sob esse regime, por isso, é importante que investidores fiquem atentos e busquem essa informação antes de aplicarem em obras no mercado imobiliário.
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