Os indicadores do mercado imobiliário fornecem informações essenciais para acompanhar a dinâmica do setor e a economia como um todo. Investidores, empresas e gestores utilizam esses índices para tomar decisões estratégicas, antecipando tendências e avaliando riscos.
Neste artigo, você entenderá o que são os indicadores do mercado imobiliário, sua importância e quais os principais índices que impactam esse setor.
O que são indicadores econômicos?
Antes de falar o que são os indicadores do mercado imobiliário, precisamos falar do que são indicadores econômicos.
Indicadores econômicos são dados estatísticos que demonstram tendências passadas e futuras de uma economia. Normalmente, são divulgados por órgãos governamentais e institutos de pesquisa e servem para embasar decisões financeiras de empresas, investidores e consumidores.
Esses indicadores influenciam decisões sobre investimentos, aquisição de imóveis, concessão de crédito e planejamento financeiro.
O que são indicadores imobiliários?
Os indicadores imobiliários são métricas utilizadas para analisar o desempenho do mercado de imóveis.
Eles auxiliam na estimativa de preços, oferta e demanda, além de permitir que empresas, investidores e órgãos públicos compreendam o comportamento do setor.
Para que servem os indicadores imobiliários?
Os indicadores imobiliários permitem analisar o cenário econômico para entender o momento do mercado imobiliário.
Portanto, isso significa que os índices auxiliam o governo, as empresas do setor imobiliário e investidores a fazerem uma análise do cenário.
Os indicadores do mercado imobiliário permitem analisar, por exemplo, se a compra de um imóvel é um bom investimento.
Como analisar os indicadores do mercado imobiliário?
Os indicadores do mercado imobiliário fornecem dados essenciais para avaliar a situação do setor e tomar decisões estratégicas.
No entanto, entender apenas os números não é suficiente. Para interpretá-los corretamente, é necessário considerar o contexto econômico e combiná-los com outras variáveis relevantes.
1. Compreender a relação entre os indicadores
Cada indicador fornece uma informação específica, mas sua análise isolada pode ser insuficiente. O ideal é combiná-los para obter uma visão mais completa. Exemplos:
- Um aumento no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) pode indicar um impacto nos preços futuros dos imóveis.
- Uma alta na Taxa Selic pode tornar o financiamento imobiliário mais caro, reduzindo a demanda por imóveis financiados.
- Se o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) subir, os contratos de aluguel indexados a ele também terão reajustes, impactando a rentabilidade do setor.
2. Observar a evolução histórica
Comparar os indicadores ao longo do tempo ajuda a identificar tendências.
- O preço médio dos imóveis subiu ou caiu nos últimos anos?
- As concessões de crédito imobiliário aumentaram ou diminuíram?
- Os lançamentos de novas construções estão em alta ou em queda?
Esse tipo de análise permite antecipar movimentos do mercado e ajustar estratégias de investimento.
3. Comparar com outras regiões e setores
O mercado imobiliário pode ter dinâmicas diferentes dependendo da região. Um índice pode indicar alta nos preços em uma cidade, mas queda em outra.
Além disso, comparar os indicadores do setor imobiliário com outros setores da economia pode ajudar a entender padrões mais amplos, como:
- Se a construção civil cresce enquanto a economia desacelera, pode haver uma bolha especulativa.
- Se os preços dos imóveis caem enquanto o PIB cresce, pode ser um reflexo de mudanças na demanda.
4. Identificar indicadores antecedentes e coincidentes
Os indicadores podem ser classificados de acordo com o momento em que refletem as mudanças econômicas:
- Indicadores antecedentes: preveem tendências futuras. Exemplo: número de alvarás de construção concedidos.
- Indicadores coincidentes: refletem o presente. Exemplo: vendas de imóveis no mês atual.
- Indicadores defasados: confirmam tendências já consolidadas. Exemplo: número de transações imobiliárias registradas nos cartórios.
Assim, saber distinguir esses tipos de indicadores ajuda a interpretar melhor os dados e antecipar movimentos do mercado.
5. Cruzar indicadores com o cenário econômico
Os indicadores imobiliários não devem ser analisados isoladamente. Eles precisam ser cruzados com fatores como:
- Taxa de desemprego: afeta diretamente a capacidade da população de adquirir imóveis.
- Inflação: influencia o custo dos materiais de construção e o poder de compra dos consumidores.
- Disponibilidade de crédito: quanto mais restritivo o financiamento, menor a demanda por imóveis financiados.
O mercado imobiliário é um bom indicador econômico?
O setor imobiliário é um reflexo direto da economia. Quando há queda nos lançamentos ou nos preços dos imóveis, isso pode indicar desaquecimento econômico. Por outro lado, um mercado imobiliário aquecido, com crescimento nas vendas e nos preços, pode sinalizar expansão da economia.
A relação do setor com outros segmentos, como construção civil, crédito e consumo, reforça sua importância como termômetro econômico.
Fatores que influenciam os indicadores imobiliários:
- Preço dos materiais de construção
- Confiança do consumidor
- Situação política do país
- Inflação
- Produto Interno Bruto (PIB)
- Disponibilidade de crédito
Quais os índices econômicos que influenciam o mercado imobiliário?
1. Índice Nacional de Custos da Construção do Mercado (INCC-M)
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um cálculo utilizado para mensurar o valor dos gastos com as obras de um imóvel na planta. Esse cálculo envolve os valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.
Cabe ressaltar que o INCC é o primeiro índice oficial da construção civil no país, e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Esse índice é importante, pois é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção. Atualmente, o INCC é determinado com base em pesquisas feitas nas seguintes capitais:
- Belo Horizonte
- Brasília
- Porto Alegre
- Recife
- Rio de Janeiro
- Salvador
- São Paulo.
2. Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB)
O CUB/m² é o Custo Unitário Básico da Construção Civil. O CUB/m² é um indicador crucial para as empresas de construção civil, pois é por meio dele que é possível realizar o registro das incorporações imobiliárias, além de permitir verificar o custo básico dos empreendimentos.
O objetivo básico do CUB/m² é refrear o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Mas saiba que o CUB/m² representa o custo parcial da obra e não o total, ou seja, não leva em conta os custos adicionais.
Assim, desde a criação do Custo Unitário Básico (CUB/m²), em dezembro/64, através da Lei Federal 4.591, o mercado imobiliário nacional passou a contar esse indicador, que foi criado inicialmente para servir como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
3. Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)
Esse índice acompanha e indica qual é a variação dos preços praticados no mercado. O IGPM. Por meio dele, é possível saber se houve aumento (inflação) ou diminuição (deflação) em determinado período.
O IGP-M foi criado para ser utilizado no ajuste de operações, especialmente de longo prazo. Como dissemos neste artigo aqui, o IGPM “é um índice que acompanha e indica qual é a variação dos preços praticados no mercado”.
O mercado precisa ter um índice divulgado mensalmente para fixar contratos relativos a transações e balanços, por exemplo, por isso o IGP-M é importante.
Assim, o índice IGP-M é o mais utilizado como indexador financeiro, e na correção de alguns preços administrados, como a eletricidade.
4. Taxa Selic
A taxa Selic, ou taxa básica de juros, é uma sigla que está relacionada ao Sistema Especial de Liquidação e Custódia. A Selic é a taxa de financiamento no mercado interbancário, utilizada em operações financeiras entre instituições bancárias.
No setor de construção civil, a alta ou a baixa da taxa Selic pode afetar a venda de empreendimentos em construção.
Por exemplo, quando as taxas de juros estão baixas, as empresas podem tomar empréstimos para investir mais facilmente e aumentar a lucratividade do investimento.
Assim, já com o aumento nas taxas de juros tornará os empréstimos mais caros, impactando a capacidade da empresa de obter financiamento para o crescimento.
5. Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)
O Banco Central (Bacen) considera o IPCA como o índice oficial para a inflação. O objetivo do IPCA é avaliar a variação dos preços do mercado de consumo.
Portanto, o IPCA também é o índice considerado como o principal parâmetro para o reajuste Por lidar com a inflação, o IPCA quando elevado prejudica a venda e locação de imóveis, além de interferir nos investimentos.
6. Indicadores do Mercado Imobiliário ABRAINC/FIPE
A ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), atua com base na coleta e análise de dados de alvarás disponibilizados pelas prefeituras e órgãos municipais.
Assim, o objetivo é acompanhar a atuação dos responsáveis pela oferta nas fases preliminares ao desenvolvimento, construção e lançamento de empreendimentos imobiliários em municípios brasileiros.
O Indicador Antecedente do Mercado Imobiliário faz a atualização dos dados trimestralmente.
7. Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
Basicamente, o INPC é utilizado para reajustes salariais. Ele calcula a variação média de preços dos mesmos 400 produtos e nas mesmas localidades do IPCA – mas para famílias de baixa renda, que ganham entre 1 e 5 salários mínimos.
Em paralelo, quem atua no setor imobiliário precisa entender o que é o INPC, uma vez que ele interfere na precificação de imóveis e porque ele é importante para o desenvolvimento do mercado de imóveis.
Conclusão
Portanto, a saúde do mercado imobiliário afeta – e reflete – a saúde da economia como um todo.
Assim, entender como os indicadores do mercado imobiliário são usados para medir o desempenho de uma economia e suas perspectivas de futuro é muito importante tanto para os investidores como para as empresas do setor que desejam sobreviver no mercado.
Em outras palavras, um mercado imobiliário fraco ou forte pode ter uma influência substancial na direção da economia geral, portanto entender a cesta de indicadores é um requisito para quem deseja conhecer mais do setor.
