A especulação imobiliária é uma das mais antigas estratégias de investimento. Quando se ouve falar de investimentos como a compra de ações, sabe-se que quem investiu o dinheiro tomou uma decisão com um risco calculado, esperando um resultado positivo ao final.
Na verdade, todo tipo de investimento é assim: gira em torno da especulação, da “aposta”. No mercado de imóveis, um dos mais tradicionais na hora de se investir, a especulação imobiliária é um termo muito utilizado.
Mas você sabe do que se trata a especulação imobiliária e como ela impacta as cidades e os mercados? Continue lendo e conheça tudo que precisa saber sobre especulação imobiliária!
Como funciona a especulação imobiliária? Entenda
Quando se ouve falar de investimentos como a compra de ações, sabe-se que quem investiu o dinheiro tomou uma decisão com um risco. Mas esse é um risco calculado, e a expectativa é de que a empreitada tenha um resultado positivo ao final. Na verdade, todo tipo de investimento é assim: gira em torno da especulação, da “aposta”.
No mercado imobiliário ou de imóveis, um dos mais antigos e tradicionais na história do investimento, a especulação imobiliária é um termo bastante recorrente. E com a globalização e o fluxo internacional de capitais, ela se tornou cada vez mais importante para o desenvolvimento das cidades.
O que é especulação imobiliária?
Assim como a compra de um imóvel próprio, a especulação imobiliária é o ato de comprar ou adquirir bens imóveis, mas com a diferença de que, aqui, a ideia não é somente habitar no espaço adquirido. Desde o início, o que se tem em mente como objetivo é vender ou alugar a propriedade posteriormente.
Esses bens imóveis podem ser desde edifícios, centros comerciais e shoppings centers, até terrenos vazios, sem previsão de construção.
A expectativa de quem investe através da especulação imobiliária é que o valor de mercado dos bens comprados tenha um aumento até o momento de sua venda, gerando com isso um lucro para o investidor. E um dos fatores mais importantes para que o investimento seja frutífero é a valorização do espaço geográfico no entorno do imóvel.
Essa valorização pode advir da construção de outros estabelecimentos nas redondezas ou através do desenvolvimento infraestrutural da área. Esse desenvolvimento em infraestrutura engloba uma série de fatores, indo desde coisas mais básicas, como a pavimentação e a instalação das redes de esgoto e elétrica, até a construção de parques que embelezam a região e aumentam a circulação de pedestres, bem como a qualidade de vida no geral.
Mas nas grandes metrópoles, um dos fatores de desenvolvimento infraestrutural mais relevantes para a especulação imobiliária é a mobilidade urbana. Ela envolve a implantação de ciclovias, a criação de linhas e corredores de ônibus, além da construção de estações de metrô.
A mobilidade é importante pois facilita o acesso para quem quer chegar ou sair da região, aumentando a circulação de pessoas e a demanda pelos imóveis nos arredores. E no geral, quanto maior ou mais engarrafada a cidade, maior a relevância da mobilidade urbana em uma região para a valorização de seus imóveis.
Portanto a realização de empreendimentos na vizinhança leva também a um aumento nas atividades da região, gerando empregos e atraindo consumidores e moradores.
Esse é um processo que cria uma espécie de efeito em cadeia. É por isso que o interesse inicial de alguns investidores por um local pode chamar a atenção de outros investidores e empreendedores. Percebendo o potencial daquela região, eles também compram bens na área, elevando o preço de todos os imóveis naquele espaço.
Ou seja, os primeiros compradores fazem uma “aposta”: eles especulam sobre o potencial de desenvolvimento da região e, então, decidem investir. Se bem feitos, seus investimentos conseguem atrair outros investidores, trazendo alta rentabilidade para todos.
Como funciona o retorno do investimento na especulação imobiliária?
No geral, o retorno do investimento em imóveis costuma estar acima da média das rendas fixas mais conservadoras, que inclusive estão cada vez menos rentáveis.
No entanto, o retorno da especulação imobiliária requer uma valorização de imóveis que leva certo tempo para ocorrer, o que significa que o lucro não é imediato.
Esse período de espera entre a aplicação do dinheiro e o retorno dos ganhos é muito importante na hora de decidir como investir.
Os efeitos da especulação imobiliária
A especulação imobiliária impacta – e muito! – o local onde é realizada. Com essa possibilidade de desenvolver uma região, áreas antes menos povoadas tornam-se grandes polos sociais. Nesse processo, avenidas, bairros e até mesmo cidades inteiras já ressurgiram.
A busca por regiões menos povoadas e mais distantes dos grandes centros acontece por vários motivos. Um deles parte dos empreendedores, pela necessidade de espaço para construir: além de contarem com um espaço maior espaço para as construções, o custo do terreno nessas regiões mais afastadas costuma ser bem menor.
Outro grande motivo que estimula a habitação de regiões menos povoadas parte da própria população.
Nos grandes centros populacionais o custo das propriedades é cada vez mais alto, isso sem contar com o fato de que essas regiões costumam ter trânsitos engarrafados e níveis de poluição sonora, visual e do ar altíssimos, tornando a experiência de viver cada vez mais estressante.
Nesse sentido, para as pessoas morar em regiões mais afastadas significa economia para o bolso e saúde para o corpo e a mente.
O resultado disso é que, de forma indireta, a especulação imobiliária é uma solução de mercado para a questão do déficit habitacional, um problema que ainda hoje atinge milhões de famílias brasileiras que vivem em moradias precárias ou de alto risco.
Ademais, as cidades aproveitam de maneira mais eficiente os seus espaços, ficando mais espalhadas. Com isso você ajuda a desinchar e distanciar os pontos de concentração populacional, com benefícios para o trânsito e para o bem-estar geral dos cidadãos.
Contudo, apesar de que existe uma procura das pessoas por bairros mais tranquilos, também é um requisito delas que esses bairros sejam de fácil conexão com o centro e as outras macrorregiões da cidade, onde geralmente ficam as escolas e universidades onde estudam e as empresas e escritórios em que trabalham.
Logo, para morar em regiões mais afastadas as pessoas demandam uma boa rede de transporte, que conecte a área de forma efetiva e segura com o restante da cidade. Assim, os moradores desses bairros mais afastados têm mais facilidades e oportunidades para trabalhar e estudar no restante da cidade.
É por isso que, como mencionamos anteriormente, a mobilidade urbana é um fator importantíssimo para a especulação imobiliária.
Portanto, investir em especulação imobiliária traz também um grande incentivo para investimentos públicos e privados em mobilidade urbana.
Esse investimento em infraestrutura de transporte, por sua vez, retroalimenta a especulação imobiliária, já que traz como benefício a valorização de imóveis.
Como a especulação afeta o mercado imobiliário
Na especulação imobiliária o solo é uma mercadoria e, por isso, torna-se sujeito às flutuações e leis do mercado, como a livre concorrência e a lei da oferta e da procura.
É por isso, por exemplo, que existe um grande interesse em investir em regiões mais afastadas, onde há menor demanda pelo terreno e, como consequência, o custo por metro quadrado é inferior.
O valor do terreno em uma região aumenta justamente com a especulação imobiliária e o desenvolvimento infraestrutural. Mas em áreas urbanas em desenvolvimento, é possível se ter um número elevado de terrenos e imóveis, que foram comprados como investimento baseado na especulação imobiliária, e que permanecem por muito tempo sem serem comercializados.
Ou seja, mesmo que a região tenha uma boa infraestrutura, é possível que os bens imóveis continuam ociosos ou subutilizados.
Especulação imobiliária e a demanda no mercado
Em algumas situações o problema é falta de demanda por parte de compradores: foi feita uma aposta de que essa demanda viria com a especulação imobiliária e o desenvolvimento da região, mas por algum motivo a demanda não veio e, portanto, os imóveis permanecem vazios.
Mas isso acontece também porque o investidor ou os investidores estão à espera da valorização dos bens: mesmo que já pudessem ter vendido e lucrado há algum tempo, eles mantêm as propriedades sob sua tutela e em seus respectivos portfólios. Mas por que alguém manteria um investimento parado, sem resgatar seus ganhos?
Bom, para entender, vamos retroceder um pouco. A compra e venda de imóveis é um dos estilos de se investir mais tradicionais que existe. Para se ter uma noção, aqui no Brasil ela existe desde a época da posse de terras por famílias no período colonial, com terrenos que se valorizaram ao longo de gerações.
A especulação imobiliária é um tipo investimento que lida com a renda variável e, embora possa apresentar um risco mais alto, chama a atenção de muitos por gerar lucros maiores.
Mas apesar disso, no geral não é uma boa ideia comprar bens imóveis simplesmente pela expectativa de que eles valorizem ou como uma garantia de que haverá retorno em algum momento.
Comprá-los e depois mantê-los apenas pela convicção de que continuarão valiosos, independentemente do comportamento do mercado, pode resultar na perda de oportunidades incríveis de rentabilidade. E é aí que entra a experiência de mercado.
Para se investir, é preciso estudar as possibilidades. Por mais que o termo seja especulação imobiliária (e que especular seja uma característica de todo tipo de investimento), é preciso tomar decisões financeiras inteligentes, pautadas no conhecimento técnico de especialistas.
Se toda decisão está atrelada a um risco, esse risco precisa ser precisamente calculado e aferido antes que a decisão seja efetivada.
Vale a pena investir por meio da especulação imobiliária?
Os mercados imobiliários em crescimento tendem a estar cheios de especuladores comprando propriedades para o crescimento esperado no valor desses ativos.
Uma vez que a valorização imobiliária entra em vigor e os preços de revenda aumentam, os especuladores dos imóveis venderão o imóvel por um (espera-se) lucro considerável. Este é o mecanismo que a maioria dos especuladores espera, de qualquer forma.
A especulação imobiliária pode ser muito lucrativa. Se um especulador imobiliário fizer a previsão correta, esta forma de investimento pode gerar bons retornos.
Para que isto seja bem sucedido, porém, o investidor experiente precisa conhecer as tendências de um mercado específico e não confiar em adivinhações. Entretanto, a especulação imobiliária, infelizmente, conquistou muitos investidores que não fizeram a previsão correta.
Como falamos logo no início do texto, todo investimento exige uma tomada de decisão com base em um risco. Todavia, existe um bom receituário de referência para você que quer descobrir se vale a pena ou não investir via especulação imobiliária.
Se imaginarmos que a compra do bem imóvel foi bem pensada, feita com o auxílio e todo o conhecimento de um especialista no setor, tenha certeza de que a valorização futura está praticamente garantida.
Quando a especulação imobiliária é bem feita, é um dos melhores métodos de se lucrar para aqueles dispostos a esperar.
Ainda assim, por mais que a aquisição de bens imóveis garanta certa estabilidade, é preciso ter em mente de que o investimento não acaba após a compra.
Diferente de títulos do tesouro ou de papéis de uma empresa na bolsa de valores, os imóveis demandam uma manutenção constante por parte do proprietário.
Para que haja o maior resgate possível dos rendimentos, o investidor não pode esperar de braços cruzados até o momento da venda.
Ou seja, para que o valor da venda seja bastante superior ao valor da compra, um patrimônio desse tipo requer gastos para que a estrutura se mantenha preservada e atualizada.
Portanto, uma das primeiras coisas a serem feitas antes de se pensar em fazer um investimento em imóveis é realizar um plano de investimento com uma previsão dessas despesas.
O que procurar antes de fazer um investimento no setor imobiliário?
A especulação imobiliária pode ser potencialmente muito lucrativa. Se um investidor imobiliário fizer a previsão certa, essa forma de investimento pode gerar retornos massivos.
Porém, para que isso seja bem-sucedido, o investidor mais experiente precisa conhecer as tendências de um determinado mercado e não depender de suposições ou adivinhações.
Como opção um investidor pode pensar em alugar o imóvel ao invés de esperar para vendê-lo, mas nesse caso é preciso ter atenção redobrada: apesar da rentabilidade ser mais imediata, os custos de manutenção se mantêm e podem até mesmo ampliar!
Em muitos casos, os inquilinos não cuidam bem do imóvel, gerando mais prejuízos do que o proprietário havia planejado inicialmente. Ainda, quando você aluga seu bem imóvel existe um risco de inadimplência, ou seja, de você receber um calote do seu inquilino.
Esse risco cresce bastante em períodos de maior turbulência econômica, quando o desemprego é maior e a situação financeira das pessoas piora bastante.
Outro fator muito importante para saber antes de investir em especulação imobiliária é que, logo de início, o capital necessário para se adquirir o imóvel ou terreno é bem mais alto do que outras modalidades. Infelizmente, esse requisito pode acabar restringindo bastante quem consegue participar desse estilo de aplicação financeira.
O fato é que as tendências do mercado imobiliário afetam o país em geral, quer você esteja comprando ou vendendo. No entanto, como investidor, você pode esperar uma chance maior de comprar um imóvel em locais onde essas tendências do mercado imobiliário estão em seu pico mais alto.
Você tem o perfil para fazer especulação imobiliária?
Com tudo isso dito: O que é a especulação imobiliária e quais qualidades um especulador deve ter, ressaltamos que, acima de tudo, os especuladores são investidores que podem lidar com muitos riscos inerentes ao investimento imobiliário .
Para aqueles que se envolvem na especulação, é importante usar a sabedoria e diversificar os investimentos e garantir que você tenha uma maneira de se financiar se a especulação der errado. E enquanto espera pela valorização dos ativos, é importante que o investidor tenha uma fonte de fluxo de caixa consistente e confiável.
Conclusão
Para saber se vale a pena realizar determinado investimento imobiliário é importante realizar uma boa pesquisa de mercado a fim de obter benefícios com a especulação imobiliária.
Mesmo que algum desses empecilhos anteriores seja motivo de aflição para você, calma, não há porque se preocupar!
Qualquer investidor imobiliário deve estar sempre atento às tendências do mercado imobiliário atual. Saber como essas tendências afetarão suas escolhas de investimento pode fazer toda a diferença.
Esteja sempre atento a qualquer mudança nos preços dos imóveis e na demanda do comprador no mercado imobiliário. Lembre-se de que o mercado imobiliário está em constante mudança e em ritmo acelerado
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