Investir no mercado imobiliário: o que é e como funciona?  

Investir no mercado imobiliário envolve a compra, venda ou aluguel de propriedades visando ter lucro. Este tipo de investimento pode incluir imóveis residenciais, comerciais e terrenos; e a valorização dos imóveis ao longo do tempo e a geração de renda através de aluguéis são os principais elementos que atraem quem investe nesse mercado.

Para começar a investir no mercado imobiliário, você precisa entender alguns fatores, como a forma de investimento, motivações, objetivos, etc.

Então, se você tem interesse nesse tipo de investimento, basta continuar lendo! 

O que é investimento imobiliário?

Investimento imobiliário, como falamos, é aquisição de propriedades visando ter algum tipo de retorno financeiro, seja através da valorização do imóvel, renda de aluguel, etc. Além disso, também existe a possibilidade de se investir no mercado imobiliário de forma indireta, através de fundos imobiliários, por exemplo, ou, investimentos coletivos que estejam disponibilizando esse tipo de investimento. 

Tipos de imóveis

Residenciais

Os imóveis residenciais são geralmente, casas, apartamentos e condomínios, e investir neles pode ser uma maneira mais acessível de começar no mercado imobiliário, já que a renda pode ser gerada através de aluguéis mensais. 

Comerciais

Já os comerciais Incluem escritórios, lojas, shopping centers, etc. E os imóveis comerciais geralmente exigem um investimento inicial um pouquinho maior comparado aos residenciais, compensando quem investe com retornos mais altos. 

Além disso, os contratos de locação comercial tendem a ser de longo prazo, o que pode te dar uma fonte de renda mais estável.

Terrenos

Investir em terrenos pode ser uma opção mais de longo prazo para a sua carteira, já que eles se valorizam – ou não – dependendo do desenvolvimento da área ao redor; o que o torna, evidentemente, mais arriscado, já que depende fortemente da localização e do potencial de desenvolvimento local.

Industriais

Incluem fábricas, armazéns, centros de distribuição, e muito mais. Esses imóveis são muito importantes para a logística, e podem te proporcionar rendimentos interessantes se forem associados ao longo prazo. 

Como funciona o investimento imobiliário?

Compra direta

Investir em imóveis envolve vários passos e considerações. Primeiro, é muito importante fazer uma análise do mercado e identificar propriedades que têm potencial de valorização ou que podem te gerar uma renda de aluguel, por exemplo. Localização é um fator-chave nessa análise, já que propriedades bem localizadas tendem a valorizar mais rapidamente e atrair inquilinos com mais facilidade.

Depois, o próximo passo é financiar a compra. Isso pode ser feito com dinheiro próprio, financiamento bancário ou uma combinação dos dois. É importante calcular todos os custos envolvidos para entender se você pode fazer essa movimentação financeira, sem se colocar em maus lençóis. 

Uma vez adquirida a propriedade, a gestão é importante para garantir que o investimento seja lucrativo. Isso inclui encontrar e manter seus inquilinos, assegurar que os aluguéis sejam pagos em dia, realizar manutenções e melhorias necessárias e cumprir com todas as obrigações legais e fiscais.  

Investimento indireto

Além da compra direta de imóveis, outra alternativa é investir em fundos imobiliários, que permitem que quem investe compre cotas de um portfólio diversificado de propriedades, sem a necessidade de gerenciar esses imóveis diretamente.

Eles são negociados na bolsa de valores, e você pode obter renda regular através desses investimentos com os dividendos pagos pelos fundos, por exemplo, que são originados da receita de aluguel das propriedades que compõem o portfólio.

Ah, e vale ressaltar que se houver uma valorização do imóvel ou dos imóveis de um FII, essa valorização dos ativos implica também na valorização da cota ou das cotas de cada investidor. Ou seja, o investidor passa a receber como se fosse um aluguel pelo seu investimento, e esse retorno pode se tornar maior com o passar do tempo.

Vantagens do investimento imobiliário

Valorização com o tempo

Como te falamos, os imóveis tendem a valorizar ao longo do tempo, o que pode aumentar os seus ganhos tanto na compra direta, quanto de aluguel.  

Possibilidade de alavancagem

Investindo no mercado imobiliário, você pode usar um financiamento para adquirir propriedades de maior valor do que seria possível apenas com dinheiro próprio, e posteriormente, alugá-lo, por exemplo.

Baixo valor de investimento

Quando falamos de investimento indireto, como pelos FIIs, por exemplo, uma das vantagens é que ele exige um baixo valor inicial, o que abre portas para novos investidores e te ajuda na diversificação da carteira.   

Benefícios fiscais

Investidores imobiliários podem se beneficiar de várias vantagens fiscais, já que em muitos países, despesas relacionadas à propriedade podem ser deduzidas do imposto de renda. Além disso, a depreciação do imóvel pode ser usada como uma dedução, reduzindo ainda mais a carga tributária.

Proteção contra inflação

Imóveis são vistos geralmente como uma proteção eficaz contra a inflação já que a medida que os preços sobem, o valor das propriedades e dos aluguéis tendem a aumentar também. Isso pode te ajudar a preservar o poder de compra!  

Desvantagens do investimento imobiliário

Investimento inicial alto

Uma das principais barreiras para entrar no mercado imobiliário por compra direta, é o investimento inicial alto para adquirir um imóvel. Comparado a outros tipos de investimentos, como ações ou títulos, comprar uma propriedade exige uma grande quantidade de dinheiro. 

Liquidez limitada

Imóveis não são investimentos líquidos, o que significa que vender uma propriedade pode levar meses ou até anos, dependendo do mercado. Se você precisar de dinheiro rapidamente, pode não ser capaz de vender a propriedade rápido, e acabar passando por dificuldades financeiras. 

Vacância e inadimplência

Investir em imóveis para aluguel apresenta o risco de vacância, quando a propriedade fica sem inquilinos por um período. Durante esses períodos, você não recebe renda de aluguel, mas ainda precisa arcar com os custos fixos, como impostos e manutenção. 

Além disso, também existe o risco de inadimplência, quando os inquilinos não pagam o aluguel em dia, ou simplesmente abandonam a propriedade com dívidas.

Diversificação

Investir em imóveis de maneira direta, geralmente exige mais dinheiro, o que pode dificultar a diversificação do portfólio. Concentrar um grande percentual da sua carteira em uma ou poucas propriedades pode aumentar o risco, pois a performance dela está muito atrelada ao mercado imobiliário. 

Comprar imóvel ou investir no mercado imobiliário: qual é o melhor?

Decidir entre comprar um imóvel diretamente ou investir no mercado imobiliário de forma indireta, é uma escolha que vai depender de diversos fatores. Cada opção tem suas próprias vantagens e desvantagens, e a melhor escolha varia conforme os seus objetivos, perfil de risco e dinheiro disponível. 

Por isso, agora, vamos falar de algumas vantagens e desvantagens de cada tipo, para que você possa saber qual das duas opções combina mais com a sua realidade. 

Comprar imóvel diretamente

Controle total

Comprar um imóvel diretamente te oferece o controle total sobre o ativo, o que pode ser um atrativo se você gosta de ter uma participação mais direta em seus investimentos.

Valorização e renda de aluguel

Além disso, proprietários de imóveis podem se beneficiar tanto da valorização do dinheiro ao longo do tempo quanto da renda passiva gerada pelos aluguéis; além da proteção contra a inflação que também mencionamos. 

Custos 

A compra de um imóvel envolve custos iniciais altos, incluindo entrada, impostos, taxas de corretagem, despesas de fechamento, etc. Além disso, os proprietários vão lidar com custos contínuos de manutenção, seguros, impostos sobre a propriedade e reformas, por exemplo. Por isso, a gestão de um imóvel também pode ser um processo trabalhoso e demorado, além dos riscos de vacância e inadimplência que também mencionamos. 

Investir no mercado imobiliário indiretamente

Começar a investir em imóveis sempre foi uma linha de raciocínio comum para o investidor brasileiro que deseja ter novas fontes de renda. Porém, entrar nesse mercado pode ser difícil por vários motivos, desde fatores como o alto preço de aquisição de uma propriedade, até o alto nível de burocracia que envolve essa compra, etc.

Os Fundos Imobiliários de Investimento (FIIs), por exemplo, se tornaram uma alternativa interessante para quem vê na propriedade uma boa fonte de rendimento.

Vamos ver algumas das principais características desse tipo de investimento?

Liquidez e acessibilidade

Investir em fundos imobiliários oferece mais liquidez se comparamos à posse direta de imóveis. Além disso, como as cotas desses fundos são negociadas na bolsa de valores, a compra e venda pode acontecer bem mais facilmente, com uma barreira de entrada menor, já que o investimento mínimo tende a ser mais acessível.

Diversificação 

Fundos imobiliários permitem uma diversificação maior, investindo em uma variedade de propriedades, em diferentes regiões, o que reduz o risco associado a um único imóvel ou mercado local

Renda regular

Muitos fundos imobiliários distribuem renda regular aos investidores dos aluguéis coletados das propriedades do portfólio, o pode fornecer a mesma dimensão vantajosa de renda regular que a aquisição direta oferece. 

E agora, o que fazer?

A escolha entre comprar um imóvel diretamente e investir no mercado imobiliário de forma indireta depende de vários fatores. Quem prefere um controle mais direto e está disposto a lidar com a gestão e manutenção de propriedades pode optar pela compra direta de imóveis.

Já aqueles que buscam diversificação, maior liquidez e menos envolvimento na gestão podem preferir investir em fundos imobiliários, já que esse tipo de investimento permite maior flexibilidade e menor ingerência no processo. É importante considerar o seu perfil do investidor na hora de tomar essa decisão, já que investidores que têm um apetite maior por gestão de propriedades podem se inclinar para a compra direta, enquanto aqueles que preferem uma abordagem mais passiva e querem reduzir o tempo e esforço dedicados à gestão de investimentos podem achar os fundos imobiliários mais interessantes.

Ter clareza dos objetivos também é fundamental! Se o seu objetivo é construir patrimônio e obter renda passiva, a compra de imóveis pode ser melhor. Agora, se você busca diversificação e flexibilidade com menor risco, os fundos imobiliários podem ser a melhor opção.

Conclusão

Como você mesmo pôde ver, Investir no mercado imobiliário pode ser muito diverso! Existe a possibilidade de aquisição direta de propriedades, participação em fundos imobiliários, etc.