Quem já tentou comprar ou vender um imóvel provavelmente tem uma ideia das inúmeras dificuldades envolvidas nesse processo. Das muitas dúvidas que surgem na hora de transferir imóveis entre proprietários, boa parte delas se refere à matrícula, escritura e registro do imóvel: Como conseguir esses documentos? Por que eles são exigidos? E, afinal, qual a diferença entre eles?
A transferência de propriedades imobiliárias exige uma variedade de documentos por escrito e inúmeras idas ao cartório, uma burocracia que gasta uma enorme quantidade de tempo – e dinheiro, também.
E apesar de o assunto pode parecer complexo e assustar um pouco, mas não se preocupe: neste texto você vai descobrir de maneira simples e fácil tudo que precisa saber sobre matrícula, escritura e registro de imóveis na hora de comprar ou vender uma propriedade. Vamos lá?
Por que matrícula, escritura e registro de imóvel são documentos importantes?
Entender corretamente a importância e a diferença entre matrícula, escritura e registro de um imóvel é um passo essencial tanto para compradores em busca da casa própria quanto para vendedores ou investidores do mercado imobiliário.
Frequentemente, nos deparamos com um imóvel com matrícula irregular ou até mesmo sem escritura. E apesar de essa ser uma situação comum, muitas vezes originada por falta de informação, ou fruto de um processo visando evitar gastos com impostos e taxas, elas podem levar a consequências negativas no futuro em relação a esse imóvel.
Uma das questões relacionadas à irregularidade na matrícula é o dificultar da venda do imóvel. Isso porque muitas imobiliárias evitam comercializar propriedades sem a devida regularização documental.
Além disso, outro aspecto importante é que, ao disponibilizar um imóvel irregular no mercado, a possibilidade de obter financiamento bancário é significativamente reduzida. Instituições financeiras têm maior preferência por imóveis com documentação em ordem, com histórico completo de transações e modificações contratuais ou estruturais.
Ademais, a regularização de um imóvel sem escritura prévia é uma tarefa burocrática e demorada, podendo levar mais de 12 meses para ser concluída. Nesse processo, é comum serem necessárias consultorias jurídicas, cujos honorários costumam corresponder a cerca de 1% do valor do imóvel, em média.
Cometer erros ou ignorar completamente a regularização documental pode acarretar sérios problemas no futuro para o proprietário, afetando seu patrimônio e recursos financeiros. Portanto, é importante estar atento à papelada envolvida na regularização judicial do imóvel para garantir a tranquilidade e a segurança de todas as partes envolvidas no negócio.
Qual é a diferença entre matrícula, escritura e registro de imóvel?
Agora que você já entende a importância da escritura do imóvel, podemos entrar nos detalhes sobre os documentos exigidos na hora de transferir uma propriedade.
Apesar de parecerem ser sinônimos uns dos outros, a matrícula, escritura e registro do imóvel possuem finalidades e propósitos muito diferentes. Agora, vamos falar o que cada um significa e quais as diferenças entre os três.
Matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é um documento por escrito que comprova juridicamente a existência da propriedade. Todo imóvel precisa ter a sua matrícula individual, que fica armazenada no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade ou região.
Além de contar com todas as características individuais do imóvel, como sua localização e seu inventário, a matrícula inclui também todos os acontecimentos passados acerca da propriedade, tais como: construções, penhoras, alterações na estrutura do imóvel, hipotecas, ações na justiça, vinculações contratuais, financiamentos, dívidas, desapropriações, entre outros.
Podemos resumir, então, que a matrícula é como se fosse, ao mesmo tempo, uma “certidão de nascimento” do imóvel, pois constam nela todas as características únicas da propriedade, bem como um memorial, que reúne todos os principais acontecimentos jurídicos e financeiros do bem.
Escritura do imóvel
A escritura do imóvel, também conhecida como a escritura pública de compra do imóvel, é um documento feito no tabelionato de notas que autoriza a transferência de uma propriedade.
Além disso, também precisam estar definidos na escritura do imóvel, todas as definições envolvendo o contrato de venda da propriedade, incluindo desde os valores das parcelas e os prazos de pagamento até as multas e suas condicionantes.
O processo da escritura envolve diversos gastos, que variam bastante de cidade a cidade. No geral, o comprador é o encarregado de arcar com todos os custos que envolvem a transferência de posse de uma propriedade.
Em suma, a escritura é o título que formaliza, perante o tabelião, a transação de um imóvel entre o antigo e o novo proprietário, constando nela todas as informações relevantes para esta transferência de posse. A escritura não é gratuita e seu custo pode variar muito de caso a caso, sendo o comprador do imóvel o responsável pelo pagamento na maioria das vezes.
Registro de imóvel
Diferente da matrícula e da escritura, que são documentos por escrito, o registro do imóvel é um ato.
Ele visa a formalização da transferência de um imóvel entre pessoas, físicas ou jurídicas. Para fazer o registro, você precisa levar a escritura de compra da propriedade até o Cartório de Registro de Imóveis.
Segundo a legislação brasileira, mesmo com uma escritura pronta e feita corretamente no tabelionato de notas, a transferência do imóvel entre o antigo e o novo proprietário só se dá legalmente quando essa escritura estiver propriamente registrada no Cartório de Imóveis.
Portanto, o registro é a última etapa a ser realizada antes de se transferir, de fato, a posse do imóvel para o seu novo proprietário.
Ademais, a partir do registro do imóvel são transferidos, também, os deveres tributários, como o Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), além do condomínio (se for aplicável ao caso) e outros deveres onerosos.
Quais documentos preciso para fazer a matrícula, escritura e registro de um imóvel?
A lista de documentos necessários para a transferência do bem imobiliário é extensa. São necessários papéis do comprador, do devedor e do imóvel, com diferenças ainda entre pessoas físicas e jurídicas, bem como entre propriedades rurais e urbanas.
A seguir, você confere uma lista simplificada com os documentos requeridos para fazer a matrícula, escritura e registro do imóvel.
- IPTU ou Imposto Territorial Rural (ITR)
- Matrícula do imóvel, atualizada e completa;
- Certidão de Cadastro no Município, incluindo também o valor venal e a certidão negativa de débitos com a prefeitura (no caso da propriedade rural, o documento exigido é a Certidão ou Certificado de Imóvel Rural, CCIR).
- Certidões negativas de ônus, comprovando a ausência de ações judiciais prévias;
- RG e CPF dos proprietários e compradores;
Além disso, no caso da compra envolver uma pessoa jurídica, são exigidos também os seguintes documentos:
- Inscrição no CNPJ;
- Certidão Simplificada da Junta Comercial;
- Contrato Social Consolidado;
- Certidão negativa de tributos federais;
- Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS).
Cuidados ao realizar uma transferência de propriedade
Ao realizar a transferência de propriedade de um imóvel, é fundamental tomar alguns cuidados importantes para garantir que o processo ocorra de forma segura e tranquila. A seguir, destacamos alguns cuidados essenciais que devem ser observados nessa etapa:
Verificação da Matrícula
Antes de formalizar a compra ou venda de um imóvel, é imprescindível verificar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Essa pesquisa minuciosa permite identificar possíveis irregularidades ou ônus que possam afetar o bem, proporcionando maior segurança ao negócio.
Certidões negativas
Solicite e analise as certidões negativas de ônus reais, protestos, ações cíveis e fiscais, além de outras certidões pertinentes ao imóvel e aos vendedores. Essas certidões garantem que não existem pendências judiciais ou dívidas associadas ao imóvel, evitando surpresas desagradáveis no futuro.
Documentação completa
Certifique-se de que todas as partes envolvidas na transação estejam com a documentação completa e regularizada. Isso inclui a identificação dos proprietários, compradores e demais envolvidos, além da apresentação dos documentos pessoais e comprovantes de estado civil.
Profissionais qualificados
Contar com a assistência de profissionais especializados, como advogados, corretores de imóveis e notários, é crucial para garantir a segurança e a legalidade do processo. Esses profissionais podem fornecer orientações importantes e evitar possíveis problemas durante a transferência de propriedade.
Clareza na negociação
Tenha certeza de que todos os termos e condições da negociação estejam bem definidos na escritura, incluindo valor da venda, forma de pagamento, prazos, responsabilidades e garantias acordadas entre as partes.
Impostos e taxas
Esteja atento ao pagamento de todos os impostos e taxas relacionados à transação, como o já mencionado Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e as despesas cartorárias. O cumprimento dessas obrigações é fundamental para evitar complicações legais futuras.
Registro da escritura
Após a assinatura da escritura, não deixe de registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa etapa é essencial para oficializar a transferência de posse e garantir a segurança jurídica do negócio.
Avaliação do imóvel
Se você é o comprador, faça uma avaliação minuciosa do imóvel antes da compra. Verifique as condições estruturais, elétricas, hidráulicas e todas as características físicas e documentais do bem, para ter certeza de que está fazendo um investimento seguro e adequado às suas necessidades.
Contrato de compra e venda
Em casos de negociação diretamente entre as partes, é importante elaborar um contrato de compra e venda, mesmo que não seja uma escritura pública. Além disso, o contrato deve ser redigido de forma clara e conter todos os detalhes do negócio, oferecendo maior segurança para ambas as partes.
Essa atenção aos detalhes é essencial para evitar futuros problemas e garantir a tranquilidade de todos os envolvidos no processo.
Conclusão
Em suma, compreender a importância da matrícula, escritura e registro de imóvel é um passo fundamental para quem deseja se envolver no mercado imobiliário. Esses documentos desempenham papéis distintos, mas todos eles têm em comum a garantia de segurança jurídica e a proteção dos direitos das partes envolvidas em uma transação imobiliária.
Sabemos que diversas vezes o processo de venda ou compra de imóveis pode ser extremamente burocrático e por vezes muito complicado. Porém, seguindo o passo a passo correto e buscando ficar atento aos cuidados que mencionamos, com certeza uma boa parte desses procedimentos se tornará mais simples.