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Incorporação imobiliária: o que é e como funciona?

A incorporação imobiliária é um processo que envolve o planejamento, a construção e a comercialização de unidades em um empreendimento, como edifícios residenciais ou comerciais. Esse modelo permite que imóveis sejam vendidos ainda na planta, antes da conclusão da obra.

O incorporador é o responsável por coordenar todas as etapas do projeto, desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades prontas. Para isso, ele trabalha em parceria com construtoras, arquitetos, engenheiros e corretores.

Entender como funciona a incorporação imobiliária é importante para quem deseja investir no setor ou adquirir um imóvel nessa modalidade.

Neste artigo, você verá o que é esse processo, suas etapas e os principais pontos a considerar.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é a atividade que viabiliza a construção e comercialização de empreendimentos imobiliários.

Esse processo permite que unidades habitacionais ou comerciais sejam vendidas antes da conclusão da obra, garantindo previsibilidade financeira para os envolvidos.

A legislação brasileira regula a prática por meio da Lei nº 4.591/1964, estabelecendo regras para a segurança jurídica de compradores, incorporadores e investidores.

Quem é o incorporador nesse processo?

O incorporador é a pessoa física ou jurídica que promove o empreendimento.

Ele é responsável por adquirir o terreno, desenvolver o projeto arquitetônico, registrar a incorporação junto ao cartório de imóveis e garantir a viabilidade da construção.

Para isso, pode atuar diretamente ou contratar empresas especializadas para execução das obras.

Além disso, deve prestar contas aos compradores e assegurar que o cronograma de entrega seja cumprido.

Como funciona a incorporação imobiliária?

O processo de incorporação de imóveis envolve quatro etapas principais:

  • Incorporadora: avalia a viabilidade econômica do projeto, além de estabelecer a parceria entre o proprietário do terreno e a construtora.
  • Construtora: responsável pela execução da obra.
  • Proprietário do terreno: cede o espaço onde o empreendimento será construído.
  • Compradores: financiam a construção das unidades por meio de contratos e pagamentos antecipados.

Na prática, as incorporadoras adquirem terrenos e, muitas vezes, repassam algumas unidades como forma de pagamento aos proprietários.

Elas também coordenam o trabalho das construtoras, desenvolvem os projetos e comercializam as unidades restantes para garantir recursos financeiros que possibilitem a continuidade do empreendimento.

Embora uma construtora possa exercer o papel de incorporadora, o processo de incorporação envolve quatro funções específicas e bem definidas.

Passo a passo para fazer a incorporação imobiliária

O processo de incorporação imobiliária envolve diversas etapas que precisam ser seguidas com rigor para garantir a legalidade e a viabilidade do empreendimento.

Ademais, abaixo, detalhamos os principais passos para realizar uma incorporação imobiliária, desde a concepção do projeto até a entrega das unidades.

Análise de viabilidade do projeto

O primeiro passo é realizar um estudo de viabilidade, que inclui a análise do terreno, da legislação local, da demanda de mercado e dos custos envolvidos.

Assim, essa etapa avalia se o empreendimento é financeiramente sustentável, considerando fatores como localização, potencial construtivo e retorno esperado sobre o investimento.

Aquisição do terreno

Após confirmar a viabilidade, é necessário adquirir o terreno onde o empreendimento será construído.

Além disso, o incorporador deve verificar a situação legal do imóvel, incluindo a matrícula atualizada, a inexistência de ônus ou pendências jurídicas, além de garantir que o uso do solo permita o tipo de construção planejado.

Desenvolvimento do projeto arquitetônico

Com o terreno adquirido, inicia-se o desenvolvimento do projeto arquitetônico e dos projetos complementares (estrutural, elétrico, hidráulico, entre outros).

Ademais, esses projetos devem atender às normas técnicas e às exigências dos órgãos públicos para obter as devidas aprovações.

Regularização

O projeto precisa ser submetido aos órgãos públicos competentes, como a prefeitura e o corpo de bombeiros, para obter alvarás de construção e outras licenças necessárias.

Também é nessa fase que se verifica o atendimento às normas ambientais, de acessibilidade e de segurança.

Registro da incorporação no cartório de imóveis

Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve registrar a incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis.

Portanto, para isso, é necessário apresentar documentos como o memorial de incorporação, o projeto aprovado, a matrícula do terreno, certidões negativas de débitos e o estudo de viabilidade econômica.

Lançamento e comercialização das unidades

Com a incorporação registrada, o incorporador pode iniciar a comercialização das unidades.

É comum o lançamento do empreendimento por meio de campanhas de marketing e parcerias com imobiliárias.

Além disso, os contratos de compra e venda precisam seguir as normas do Código Civil e da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Execução da obra

A construção do empreendimento deve seguir o cronograma físico-financeiro definido previamente.

Ademais, o incorporador é responsável por fiscalizar o andamento da obra, garantir o cumprimento das especificações do projeto e solucionar eventuais imprevistos que possam surgir durante a execução.

Acompanhamento financeiro e administrativo

Durante a obra, é importante manter o controle financeiro rigoroso, acompanhando o fluxo de caixa, a entrada de recursos dos compradores e os pagamentos a fornecedores.

O incorporador também precisa prestar contas aos adquirentes das unidades, especialmente em casos de financiamento coletivo da obra.

Vistoria e obtenção do habite-se

Após a conclusão da obra, é realizada uma vistoria técnica para verificar se o empreendimento foi construído conforme o projeto aprovado.

Assim, caso esteja tudo regular, o incorporador deve solicitar o “habite-se” junto à prefeitura, documento que autoriza a ocupação legal do imóvel.

Averbação da construção e entrega das unidades

Com o habite-se em mãos, o incorporador deve averbar a construção no cartório de registro de imóveis, oficializando a existência do prédio.

Ademais, após essa etapa, as unidades podem ser entregues aos compradores, que passam a ter a posse legal e a possibilidade de registrar a propriedade em seus nomes.

Regularização e pós-entrega

Mesmo após a entrega, o incorporador pode ter responsabilidades relacionadas à assistência técnica, correção de eventuais defeitos construtivos e regularização de pendências administrativas.

Assim, o acompanhamento pós-entrega contribui para a satisfação dos clientes e a reputação da empresa no mercado.

Conclusão

Portanto, a incorporação imobiliária é um processo que envolve a coordenação de diferentes etapas, desde a aquisição do terreno até a comercialização das unidades.

Esse modelo permite que empreendimentos sejam viabilizados por meio da integração entre incorporadoras, construtoras, proprietários de terrenos e compradores.

Assim, o sucesso de uma incorporação depende do planejamento adequado, da análise de viabilidade econômica e do cumprimento das exigências legais. Cada participante tem um papel específico, contribuindo para que o projeto avance de forma estruturada.

Por fim, entender como funciona a incorporação imobiliária ajuda tanto investidores quanto compradores a tomar decisões mais informadas, considerando os riscos e as oportunidades presentes em cada fase do processo.

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