A incorporação imobiliária é um processo que envolve o planejamento, a construção e a comercialização de unidades em um empreendimento, como edifícios residenciais ou comerciais. Esse modelo permite que imóveis sejam vendidos ainda na planta, antes da conclusão da obra.
O incorporador é o responsável por coordenar todas as etapas do projeto, desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades prontas. Para isso, ele trabalha em parceria com construtoras, arquitetos, engenheiros e corretores.
Entender como funciona a incorporação imobiliária é importante para quem deseja investir no setor ou adquirir um imóvel nessa modalidade.
Neste artigo, você verá o que é esse processo, suas etapas e os principais pontos a considerar.
O que é incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é a atividade que viabiliza a construção e comercialização de empreendimentos imobiliários.
Esse processo permite que unidades habitacionais ou comerciais sejam vendidas antes da conclusão da obra, garantindo previsibilidade financeira para os envolvidos.
A legislação brasileira regula a prática por meio da Lei nº 4.591/1964, estabelecendo regras para a segurança jurídica de compradores, incorporadores e investidores.
Quem é o incorporador nesse processo?
O incorporador é a pessoa física ou jurídica que promove o empreendimento.
Ele é responsável por adquirir o terreno, desenvolver o projeto arquitetônico, registrar a incorporação junto ao cartório de imóveis e garantir a viabilidade da construção.
Para isso, pode atuar diretamente ou contratar empresas especializadas para execução das obras.
Além disso, deve prestar contas aos compradores e assegurar que o cronograma de entrega seja cumprido.
Como funciona a incorporação imobiliária?
O processo de incorporação de imóveis envolve quatro etapas principais:
- Incorporadora: avalia a viabilidade econômica do projeto, além de estabelecer a parceria entre o proprietário do terreno e a construtora.
- Construtora: responsável pela execução da obra.
- Proprietário do terreno: cede o espaço onde o empreendimento será construído.
- Compradores: financiam a construção das unidades por meio de contratos e pagamentos antecipados.
Na prática, as incorporadoras adquirem terrenos e, muitas vezes, repassam algumas unidades como forma de pagamento aos proprietários.
Elas também coordenam o trabalho das construtoras, desenvolvem os projetos e comercializam as unidades restantes para garantir recursos financeiros que possibilitem a continuidade do empreendimento.
Embora uma construtora possa exercer o papel de incorporadora, o processo de incorporação envolve quatro funções específicas e bem definidas.
Passo a passo para fazer a incorporação imobiliária
O processo de incorporação imobiliária envolve diversas etapas que precisam ser seguidas com rigor para garantir a legalidade e a viabilidade do empreendimento.
Ademais, abaixo, detalhamos os principais passos para realizar uma incorporação imobiliária, desde a concepção do projeto até a entrega das unidades.
Análise de viabilidade do projeto
O primeiro passo é realizar um estudo de viabilidade, que inclui a análise do terreno, da legislação local, da demanda de mercado e dos custos envolvidos.
Assim, essa etapa avalia se o empreendimento é financeiramente sustentável, considerando fatores como localização, potencial construtivo e retorno esperado sobre o investimento.
Aquisição do terreno
Após confirmar a viabilidade, é necessário adquirir o terreno onde o empreendimento será construído.
Além disso, o incorporador deve verificar a situação legal do imóvel, incluindo a matrícula atualizada, a inexistência de ônus ou pendências jurídicas, além de garantir que o uso do solo permita o tipo de construção planejado.
Desenvolvimento do projeto arquitetônico
Com o terreno adquirido, inicia-se o desenvolvimento do projeto arquitetônico e dos projetos complementares (estrutural, elétrico, hidráulico, entre outros).
Ademais, esses projetos devem atender às normas técnicas e às exigências dos órgãos públicos para obter as devidas aprovações.
Regularização
O projeto precisa ser submetido aos órgãos públicos competentes, como a prefeitura e o corpo de bombeiros, para obter alvarás de construção e outras licenças necessárias.
Também é nessa fase que se verifica o atendimento às normas ambientais, de acessibilidade e de segurança.
Registro da incorporação no cartório de imóveis
Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve registrar a incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis.
Portanto, para isso, é necessário apresentar documentos como o memorial de incorporação, o projeto aprovado, a matrícula do terreno, certidões negativas de débitos e o estudo de viabilidade econômica.
Lançamento e comercialização das unidades
Com a incorporação registrada, o incorporador pode iniciar a comercialização das unidades.
É comum o lançamento do empreendimento por meio de campanhas de marketing e parcerias com imobiliárias.
Além disso, os contratos de compra e venda precisam seguir as normas do Código Civil e da Lei de Incorporações Imobiliárias.
Execução da obra
A construção do empreendimento deve seguir o cronograma físico-financeiro definido previamente.
Ademais, o incorporador é responsável por fiscalizar o andamento da obra, garantir o cumprimento das especificações do projeto e solucionar eventuais imprevistos que possam surgir durante a execução.
Acompanhamento financeiro e administrativo
Durante a obra, é importante manter o controle financeiro rigoroso, acompanhando o fluxo de caixa, a entrada de recursos dos compradores e os pagamentos a fornecedores.
O incorporador também precisa prestar contas aos adquirentes das unidades, especialmente em casos de financiamento coletivo da obra.
Vistoria e obtenção do habite-se
Após a conclusão da obra, é realizada uma vistoria técnica para verificar se o empreendimento foi construído conforme o projeto aprovado.
Assim, caso esteja tudo regular, o incorporador deve solicitar o “habite-se” junto à prefeitura, documento que autoriza a ocupação legal do imóvel.
Averbação da construção e entrega das unidades
Com o habite-se em mãos, o incorporador deve averbar a construção no cartório de registro de imóveis, oficializando a existência do prédio.
Ademais, após essa etapa, as unidades podem ser entregues aos compradores, que passam a ter a posse legal e a possibilidade de registrar a propriedade em seus nomes.
Regularização e pós-entrega
Mesmo após a entrega, o incorporador pode ter responsabilidades relacionadas à assistência técnica, correção de eventuais defeitos construtivos e regularização de pendências administrativas.
Assim, o acompanhamento pós-entrega contribui para a satisfação dos clientes e a reputação da empresa no mercado.
Conclusão
Portanto, a incorporação imobiliária é um processo que envolve a coordenação de diferentes etapas, desde a aquisição do terreno até a comercialização das unidades.
Esse modelo permite que empreendimentos sejam viabilizados por meio da integração entre incorporadoras, construtoras, proprietários de terrenos e compradores.
Assim, o sucesso de uma incorporação depende do planejamento adequado, da análise de viabilidade econômica e do cumprimento das exigências legais. Cada participante tem um papel específico, contribuindo para que o projeto avance de forma estruturada.
Por fim, entender como funciona a incorporação imobiliária ajuda tanto investidores quanto compradores a tomar decisões mais informadas, considerando os riscos e as oportunidades presentes em cada fase do processo.
