Você já pensou em investir em Fundos Imobiliários? Começar a investir em imóveis sempre foi uma linha de raciocínio comum para o investidor brasileiro que deseja ter novas fontes de renda.
No entanto, entrar nesse mercado pode parecer ser uma tarefa complicada. Isso pode ocorrer por vários motivos. Desde fatores como o alto preço de aquisição de uma propriedade, até o alto nível de burocracia que envolve essa compra, além dos riscos envolvidos na compra, no aluguel e na venda de um imóvel.
Todavia, essa realidade começou a mudar com a descoberta de novas formas de se investir em imóveis que não fossem resumidas apenas a compra e aluguel de um terreno, casa ou apartamento.
Os Fundos Imobiliários de Investimento (FIIs), por exemplo, se tornaram uma alternativa comum e cada vez mais procurada para quem vê na propriedade fixa uma boa fonte de rendimento do seu capital. Isso tornou-se ainda mais verdadeiro depois desse novo ciclo de queda na taxa de juros que estamos vivenciando.
Por isso, se você quer descobrir o por que dos FIIs terem se tornado uma tendência, como eles funcionam e quais os seus riscos e benefícios, está no lugar certo!
Antes de mais nada: o que são Fundos Imobiliários?
Pesquisando sobre Fundos Imobiliários, você vai perceber que esse tipo de investimento, na maior parte das vezes, é comparado a um “condomínio de investidores”, onde cada condômino investe em uma cota e recebe parte do percentual total que o condomínio render ao final de um período de tempo determinado.
Em resumo, os Fundos Imobiliários são nada mais nada menos do que um grupo de investidores que têm um interesse em comum – investir em ativos imobiliários.
Eles possuem, porém, um grande e importante diferencial: todos os rendimentos dos Fundos Imobiliários são isentos de impostos!
A lógica desse tipo de investimento é que, ao se filiar a um grupo maior de pessoas, o investidor consegue ter acesso a títulos financeiros, desenvolvimento de propriedades ou imóveis já finalizados por valores inferiores e com uma taxa menor de risco envolvido.
Isso acontece, pois ao se filiar a um FII, a exposição imobiliária passa a ser mais diversa e abrangente do que a compra de um imóvel com a finalidade de aluguel, por exemplo.
Esse cenário do mercado imobiliário se caracteriza pela busca para investir em imóveis comerciais de bom potencial de rendimento, por exemplo, propriedades como edifícios comerciais, shopping centers, hospitais, etc.
Dessa forma, o Fundo Imobiliário também pode ser comparado com a lógica da bolsa de valores, uma vez que funciona através da compra de papéis de um imóvel.
Vamos entender melhor, agora, como funcionam os FIIs e como investir neles!
Como investir em Fundos Imobiliários
Uma das principais características do Fundo Imobiliário é o modo como ele é pensado: diferentemente de tipos de investimentos em que você escolhe onde, como e quanto investir, o FII conta com o intermédio de um gestor.
Apesar de tornar o trabalho do investidor mais simples e rápido, esse modelo de investimento pode apresentar alguns problemas, os quais veremos mais adiante.
Em um resumo simples, o Fundo Imobiliário funciona assim:
- O investidor procura uma instituição financeira, como uma corretora de valores;
- A instituição financeira faz a oferta primária do FII (isto é, são apresentados as cotas do fundo, que ficam disponíveis em número limitado);
- O investidor decide qual ou quais cotas têm interesse em adquirir e se junta aos cotistas do fundo;
- Com a coleta de capital terminada, o gestor tem o papel de analisar e começar a adquirir ativos imobiliários que sejam interessantes dentro da política de investimento proposta anteriormente e que garantam uma boa rentabilidade para o fundo;
- Ao final do período de tempo determinado, faz-se a apuração dos resultados obtidos, que são, então, distribuídos proporcionalmente entre os quotistas.
É importante saber que, legalmente, os FIIs têm o dever de distribuir entre os cotistas uma taxa de pelo menos 95% dos lucros totais obtidos no período estabelecido.
Ah, e vale ressaltar que se houver uma valorização do imóvel ou dos imóveis de um FII, essa valorização dos ativos implica também na valorização da cota ou das cotas de cada investidor. Ou seja, o investidor passa a receber como se fosse um aluguel pelo seu investimento, e esse retorno pode se tornar maior com o passar do tempo.
Uma dica importante é o constante acompanhamento da sua carteira. Exatamente por conta das variações que podem ocorrer no valor da propriedade em que você decidiu investir, é interessante que você mantenha o controle dos dados do seu rendimento.
Isso pode ser feito por meio de relatórios sobre o desempenho do imóvel, a distribuição de proventos nele e as estatísticas históricas a seu respeito, que você pode encontrar no site do emissor do seu Fundo Imobiliário.
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Quais os tipos de FIIs
Então, você já sabe o que são Fundos Imobiliários e como eles funcionam. Agora, caso você chegue a decidir investir em Fundos Imobiliários, é importante saber que existe mais de um tipo de aplicação possível nessa categoria. São elas a saber:
- Fundos de Tijolo: esse tipo de investimento foca majoritariamente em empreendimentos fixos, objetivando a aquisição, construção ou aluguel de imóveis comerciais como shopping centers, hotéis, hospitais e edifícios empresariais. A ideia é que, ao encontrar interessados em fazer uso de tais imóveis, o fundo receba um retorno mensal que será distribuído entre os cotistas daquele projeto;
- Fundos de papel: nesse outro caso, o fundo é organizado pelo patrimônio proveniente da aplicação financeira no setor imobiliário. Para isso, são comprados títulos do LCI, LCA, CRI e CRA, por exemplo. O rendimento desse tipo de FII vem dos juros, dividendos ou da venda desses títulos;
- Fundo Híbrido: assim como o nome sugere, esse tipo de investimento se caracteriza pela fusão dos outros dois. Desta forma, o fundo híbrido se dá pela carteira mista de empreendimentos e títulos, ou até mesmo pela cota de outros FIIs.
Quais os benefícios e as vantagens de se investir num FII
Como já falamos, existem vários benefícios e vantagens que ajudaram a transformar os Fundos Imobiliários numa tendência de sucesso. Agora você vai descobrir em mais detalhes cada um deles.
Simplicidade na aplicação
Os FIIs estão, hoje, a distância de um clique ou um toque dos investidores, acessíveis em qualquer lugar direto da palma da sua mão. E além dessa simplicidade de aplicar, a presença de um gestor do projeto, especialista na área imobiliária e atento às flutuações desse mercado complexo, ajuda a incentivar aquelas pessoas que não têm muito conhecimento de mercado a se tornar um investidor.
Vale ressaltar ainda que os FIIs permitem que você invista em produtos e setores que não seriam possíveis diretamente, a exemplo de hospitais, centros de convenções e shopping centers.
Baixo valor de investimento
Outro ponto que faz com que as pessoas se interessem pelo modelo de FII é a sua característica de possibilitar um valor baixo de investimento. Isso abre portas para novos investidores, bem como ajuda na diversificação da carteira, que também se qualifica como uma vantagem — afinal, ao diversificar seus investimentos, você consegue ter rendimentos mais atrativos, mesmo durante períodos desfavoráveis no mercado financeiro.
E como mencionamos brevemente, a isenção do Imposto de Renda sobre o rendimento a ser distribuído entre os cotistas é mais um atrativo dos fundos imobiliários o que torna o retorno de investimento (ROI) maior.
Liquidez
Por conta dessa modalidade de investimento, ao definir em papéis que são negociados na Bolsa de Valores, o risco de não conseguir vender sua cota caso decida parar de investir em determinado imóvel é muito baixo. É isso que torna a liquidez dos fundos imobiliários muito superior ao dos imóveis físicos diretamente.
Inclusive, a valorização no valor das cotas já é um fator esperado nesse tipo de investimento, o que caracteriza a negociação de ações como um dos grandes meios de se ganhar dinheiro nessa modalidade. Em suma, se você está atrás de liquidez o fundo imobiliário é de seu interesse.
Quedas na taxa de juros
Por fim, o cenário atual de queda na taxa de juros é considerado bastante favorável para investir. Isso porque com a Selic mais baixa, as rendas fixas mais conservadoras, como aquelas atreladas à taxa de juros, se tornam menos atrativas, uma vez que seus rendimentos caem bastante.
Por outro lado, investimentos de maior risco, como os FIIs, se tornam mais atrativos, uma vez que a possibilidade de uma maior remuneração começa a pesar mais na balança do que o baixo risco de um Tesouro Selic, por exemplo.
Ainda, quedas na taxa de juros são vistas como um estímulo para a economia em geral, e, em especial, para o mercado imobiliário. Com o menor custo do crédito fica mais barato conseguir o financiamento para construir novos imóveis, e devido às linhas de crédito mais acessíveis à população também, uma vez que as pessoas começam a ter mais interesse e capacidade de adquirir essas propriedades.
Esse movimento fez com que em 2019 o setor de construção civil atingisse um crescimento de 1,6%, superior ao crescimento do PIB e que representa uma alta de 5,4 pontos percentuais em relação ao ano anterior.
Por isso com este cenário atual, os fundos imobiliários veem um aumento nas suas remunerações em duas frentes.
A primeira, porque a maior demanda pela aquisição de imóveis, devido à taxa de juros mais baixa, leva à valorização das propriedades, implicando também na valorização das cotas dos FIIs.
A segunda, porque um mercado imobiliário aquecido dá margem a um aumento no valor dos aluguéis, elevando com isso os rendimentos dos fundos imobiliários que alugam seus imóveis.
Diversificação
O FII pode ser considerado uma boa aplicação a fim de diversificar a carteira de investimentos e ir além da renda fixa. Embora a maior parte dos fundos seja dedicada para um tipo de ativo imobiliário específico, alguns produtos já trazem carteira diversificada. Leia aqui como manter seus investimentos mais seguros e rentáveis.
Por isso, é bom ressaltar que a escolha vai depender da sua estratégia, metas financeiras, prazos, perfil do investidor e riscos envolvidos.
Afinal, um shopping center, por exemplo, está sujeito a riscos diferentes dos de um hospital. Por isso, diversificar com FII e outros ativos ajuda a compensar e evitar perdas.
Quais os riscos e desvantagens de se investir num FII
Como qualquer investimento, os Fundos Imobiliários apresentam riscos e desvantagens. No geral, porém, em um cenário até interessante, a maioria dos riscos e desvantagens do Fundo Imobiliário estão ligados justamente aos seus fatores de benefícios.
Por exemplo, um risco ligado diretamente às ideias de vantagem da modalidade é a liquidez. Apesar de ser um modelo crescente, a quantidade de pessoas envolvidas nele ainda é relativamente baixa, o que atinge a liquidez proposta pelo empreendimento.
O gerente do projeto é mais um ponto de atenção. Caso você escolha investir em um fundo que não tenha um bom gestor, o rendimento das cotas vai ser o primeiro a ser afetado, o que pode levar ao fracasso da sua aplicação.
Por isso, é muito importante conhecer o seu gestor, procurar mais informações sobre ele e ficar sempre atento ao desempenho do FII nos relatórios.
Riscos em investir em FII
Dois outros fatores importantes são o risco de vacância e o risco de inadimplência. Exatamente pelo FII de tijolo funcionar por meio da lógica de aluguel, o investidor fica sujeito tanto ao número de imóveis alugados (quanto menos locatários, menor a rentabilidade devolvida aos cotistas) e a possibilidade do atraso ou falta do pagamento por parte de quem aluga o espaço.
Em crises e recessões esse risco fica maior, ao passo que, quando o mercado de trabalho se fortalece, o risco de inadimplência cai consideravelmente.
Outro fator de risco é que, apesar de o fato do FII estar vinculado à Bolsa de Valores ajudar na facilidade de compra e venda de cotas, a volatilidade do mercado incide diretamente sobre o valor dos papéis.
Isso pode vir a se tornar uma faca de dois gumes: você pode investir em imóveis que vão valorizar muito, ou dar o azar de aplicar seu dinheiro em um empreendimento que vai sofrer desvalorização, acarretando prejuízos.
Essa faca de dois gumes ficou bem evidente levando em consideração o ano de 2019 e o começo de 2020. Enquanto no ano de 2019 o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) viu um aumento de 35,95% de janeiro a dezembro, ultrapassando a faixa de 3000 pontos pela primeira vez na sua história, o início deste ano foi marcado por perdas.
Em 2021, a previsão de crescimento para o mercado imobiliário é de 5% a 10%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Além disso, é importante destacar que, somente em fevereiro de 2021, segundo dados da B3, houve recorde de pessoas físicas com posição de custódia em FIIs, sendo o número de 1,2 milhão de investidores, com 68,2% de participação nos R$5,3 bilhões negociados no mês.
Até o momento da escrita deste texto vale ressaltar que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 (IFIX), composto por 87 FII, no ano de 2021 (até março), está com queda de 0,72%, mas nos 12 meses acumula alta de 14,14%.
Lembre-se que é sempre importante estar ciente de que o investidor deve pagar a taxa de administração (referente a presença do gestor no projeto) e a taxa de corretagem, por exemplo. Na margem, isso pode ser a diferença entre um bom e um mau negócio.
Afinal, vale a pena investir no Fundo Imobiliário?
Assim como outros tipos de investimento, o Fundo Imobiliário possui suas vantagens e riscos, e sua escolha em investir nessa modalidade vai depender, principalmente, dos seus objetivos com esse projeto financeiro, assim como do contexto mais amplo do mercado imobiliário e do mercado de ações.
Antes de investir em um fundo imobiliário é muito importante analisar cada ativo individualmente, bem como o histórico do fundo e as dinâmicas do mercado.
Um lado positivo para os FIIs, porém, é que mesmo que ocorra dos números negativos do IFIX, que finalizou 2020 com queda acumulada de -10,24%, o número de pessoas investindo neles continua aumentando.
Esse grande contingente de pessoas fez com que a quantidade e o volume de negociações dos FIIs crescessem bastante também. Em 2017 o conjunto de investimentos feitos em FII foi de 7,3 bilhões de reais.
Em 2019 esse valor saltou para 32,2 bilhões de reais, um aumento de mais de 300%. Em número de negócios a diferença é ainda maior: passou de 135 mil em janeiro de 2017 para 3,6 milhões em janeiro de 2020.
Isso foi uma resposta a um aumento global no número de contágios e óbitos do novo coronavírus e acabou incentivando outros países a seguirem seus passos. Austrália, Malásia e Hong Kong já realizaram cortes nas suas taxas de juros, e é esperado que aqui no Brasil isso também ocorra assim que o Comitê de Políticas Monetárias (COPOM) realizar sua próxima reunião.
Quais as outras opções para investir no mercado imobiliário?
Os fundos de investimento imobiliário podem até ser uma porta de entrada para quem deseja investir em imóveis comerciais. No entanto, antes de bater o martelo nos FIIS é muito importante pesquisar sobre outros métodos de investimento!
O mercado financeiro tem vivido uma reviravolta devido ao desenvolvimento cada vez maior das FINTECHS. Isso significa que, se seu interesse no investimento em FIIs partiu principalmente da praticidade proposta por ele ou até mesmo da ideia de se desvencilhar das antigas práticas de investimento e apostar em algo novo, é possível encontrar outras formas de aplicar seu dinheiro que partem desses mesmos princípios.
Além disso, se o fator que te levou a considerar o FII foi a sua característica de grupo de investidores, ou a possibilidade de investir em imóveis com baixos tickets de entrada e diversificar a sua carteira, você pode descobrir que o crowdfunding imobiliário é ainda melhor para você!
Isso porque, além de também se basear nessas ideias, o financiamento colaborativo ainda te apresenta outros benefícios interessantes, como a chance de escolher os projetos que deseja investir.
Sem a necessidade de um gerente (ou seja, você não terá que pagar taxas a mais), no crowdfunding você tem uma autonomia maior para escolher quais propostas combinam mais com os objetivos que você deseja alcançar!
E se a rentabilidade é o ponto chave do seu investimento, o financiamento coletivo te proporciona ainda outras vantagens que não o Fundo Imobiliário: o FII tem uma rentabilidade que varia, geralmente, entre 0,6% e 0,7% ao mês, enquanto o crowdfunding imobiliário essa taxa pode chegar a um valor mensal de até 1,5%. Pode parecer pouco, mas isso representa um aumento de até 250% na rentabilidade mensal!
Portanto ao final, apesar de parecerem similares, o FII e o crowdfunding apresentam muitas diferenças entre suas propostas, e isso pode te ajudar na hora de escolher o tipo de investimento mais certo para você!
Conclusão
Qualquer potencial investidor é aconselhado a fazer o seu dever de casa antes de investir em um fundo imobiliário. Para isso, certifique-se de examinar o patrocinador, a administração e o histórico do fundo.
Avalie os retornos desejados do fundo e questione como o fundo pretende chegar lá e em que prazo. Como acontece com qualquer investimento, é fundamental pesquisar exaustivamente a oportunidade.
Saiba que nenhum investimento é infalível, mas quanto mais você conhece os riscos de como o investimento é estruturado, maior a probabilidade de manter seguro seu capital e investir no lugar certo.
Se você ainda tem dúvidas sobre onde investir e quer saber mais sobre como o mercado imobiliário, é hora de conhecer o crowdfunding. Ele pode te ajudar (e muito!) a ter seu dinheiro aplicado no mercado de imóveis com rentabilidade significativa.
