Os contratos “built to suit” são uma alternativa interessante para empresas que precisam de imóveis personalizados para suas operações. Nesse modelo, o imóvel é projetado e construído de acordo com as necessidades do locatário.
Esse tipo de contrato oferece flexibilidade tanto para quem aluga quanto para quem está alugando. Mas como ele realmente funciona e quais suas vantagens?
Continue lendo para entender melhor esse formato e se ele pode ser a solução ideal para o seu negócio.
O que são contratos built to suit?
Os contratos “built to suit” (BTS) são uma modalidade de acordo onde o locador constrói um imóvel sob medida para o locatário.
Esse tipo de contrato é utilizado principalmente em setores que demandam espaços personalizados, como logística, indústrias e até algumas áreas do varejo.
A ideia é que o imóvel seja adaptado para as atividades do locatário, oferecendo uma estrutura mais adequada do que um imóvel pronto, já existente.
Qual a diferença entre “Built to Suit” e contratos tradicionais?
Como mencionamos, a principal diferença entre os contratos “built to suit” e os tradicionais está na forma como o locador disponibiliza o imóvel.
Nos contratos tradicionais, o locatário aluga um imóvel que já existe e está pronto para uso, com características definidas.
Esses contratos geralmente envolvem espaços comerciais, residenciais ou industriais construídos sem a participação do inquilino no processo de planejamento ou adaptação do imóvel.
Por outro lado, nos contratos “built to suit”, o locador planeja e constrói o imóvel de acordo com as necessidades específicas do locatário.
Nesse modelo, o locador se compromete a construir ou reformar o imóvel para atender aos requisitos estabelecidos pelo locatário antes de ele ocupar o espaço.
O processo de personalização pode incluir modificações no layout, infraestrutura específica, além de outros ajustes necessários para atender às operações do inquilino.
Duração do contrato
Outra diferença importante é a duração do contrato. Nos contratos tradicionais, o período de locação costuma ser mais curto e pode variar de acordo com as condições acordadas entre as partes.
Já nos contratos “built to suit”, a duração geralmente é mais longa. Isso ocorre porque o locador assume um risco maior ao investir na construção ou adaptação do imóvel, e a garantia de um contrato de longo prazo ajuda a justificar o investimento realizado.
Essa duração mais extensa é uma característica essencial do modelo “built to suit”, pois oferece mais segurança para o locador.
Responsabilidades de cada parte
Em termos de responsabilidades, há uma distinção significativa entre os dois tipos de contrato.
No contrato tradicional, o locatário assume um imóvel já pronto para uso e, geralmente, não tem muito poder sobre as modificações do espaço, a não ser em casos de reformas específicas.
No contrato “built to suit”, o locatário tem um papel ativo no processo de definição do imóvel. Isso inclui a especificação do tipo de estrutura necessária para o funcionamento do seu negócio, o que pode impactar diretamente nas escolhas de design e funcionalidades do imóvel.
Além disso, em muitos casos, o locatário pode acompanhar a construção e sugerir ajustes durante o processo, o que não acontece nos contratos tradicionais.
Custo dos contratos
Financeiramente, os contratos “built to suit” tendem a envolver um valor mais elevado, uma vez que o locador assume os custos da construção ou adaptação do imóvel para atender às necessidades do locatário.
Esse valor adicional pode ser refletido no valor do aluguel mensal, que, em alguns casos, pode ser mais alto do que o aluguel de um imóvel tradicional.
Além disso, o contrato pode incluir cláusulas que asseguram que o locatário permanecerá no imóvel por um longo período, de forma a justificar o investimento inicial realizado pelo locador.
Nos contratos tradicionais, os custos de adaptação do imóvel, como reformas ou modificações, ficam a cargo do locatário, caso ele precise ajustar o imóvel para atender às suas necessidades.
Isso significa que o locatário tem que arcar com os custos dessas adaptações, além do aluguel mensal. Em contrapartida, o contrato “built to suit” já contempla essas modificações dentro do escopo do contrato, tornando o processo mais eficiente para o locatário.
Flexibilidade de uso
A flexibilidade de uso também é diferente entre os dois modelos. Nos contratos tradicionais, o locatário tem um imóvel pronto para ser utilizado, mas não há a possibilidade de personalização ou adaptação significativa do espaço.
Em um contrato “built to suit”, a flexibilidade é maior, pois o locatário pode moldar o espaço de acordo com suas necessidades específicas, incluindo aspectos como tamanho do imóvel, disposição de áreas internas, sistemas de climatização e outras características relevantes para a sua operação.
Risco
O risco envolvido em cada tipo de contrato também difere.
No contrato tradicional, o risco para o locatário é menor, já que o imóvel já está pronto e em condições de uso. O locatário pode testar o imóvel sem precisar se preocupar com questões de construção ou modificações.
No entanto, o locatário pode não encontrar um imóvel que atenda totalmente às suas necessidades, o que pode gerar custos adicionais de adaptação ou até mesmo a mudança para outro imóvel.
Ademais, no contrato “built to suit”, o risco para o locador é maior, pois ele assume a responsabilidade de construir ou adaptar o imóvel conforme as especificações do locatário.
No entanto, o locador compensa esse risco com a garantia de uma locação de longo prazo.
Vantagens para o locatário e locador
Vantagens para o locatário
Segurança de um contrato de longo prazo
Uma vantagem importante é a segurança de um contrato de longo prazo.
O locatário tem a garantia de que poderá operar no local por vários anos, sem o risco de precisar se mudar devido à falta de espaço ou infraestrutura inadequada.
Esse aspecto oferece estabilidade para os negócios, principalmente em setores que exigem grande investimento em estrutura, como logística ou indústrias.
Falta de necessidade de realizar obras ou adaptações
Além disso, a falta de necessidade de realizar obras ou adaptações, algo comum em contratos de locação tradicionais, é uma vantagem considerável para o locatário.
Com o contrato “Built to Suit”, o locador assume a responsabilidade de construção, permitindo que o locatário se concentre nas operações do negócio, sem os custos e a preocupação de gerenciar obras.
Custo do aluguel
No entanto, um ponto a ser considerado é o custo do aluguel.
Como o locador investe na construção ou personalização do imóvel, o aluguel pode ser mais alto em comparação aos contratos tradicionais.
Embora o locatário tenha um imóvel que atenda exatamente às suas necessidades, o preço mais elevado do aluguel pode ser um fator limitante, principalmente para empresas que buscam reduzir seus custos fixos.
Vantagens para o locador
Estabilidade financeira
Do lado do locador, a principal vantagem é a estabilidade financeira. Como o contrato “Built to Suit” costuma ter um prazo mais longo, o locador garante uma fonte de receita constante e segura por muitos anos.
Esse tipo de contrato oferece menos risco de vacância, pois o locatário, tendo investido em um imóvel personalizado para suas operações, tem um incentivo para cumprir o acordo por um período longo.
Além disso, o locador pode ajustar o imóvel de acordo com as preferências de um locatário específico, o que aumenta a atratividade do imóvel no mercado.
Ao entregar um imóvel que atenda às necessidades de um locatário, o locador cria um espaço que é difícil de ser substituído por outro imóvel disponível no mercado, o que garante um retorno mais estável e satisfatório.
Capacidade de negociação
Outro benefício para o locador é que ele pode negociar melhores termos financeiros, incluindo uma maior rentabilidade, visto que o aluguel pode ser ajustado para refletir o investimento realizado na construção ou adaptação do imóvel.
O locador também pode se beneficiar do fato de que o imóvel construído sob demanda é altamente específico e, portanto, atrativo para determinados tipos de negócios que têm requisitos técnicos ou operacionais únicos.
Desvantagens para o locatário e locador
Desvantagens para o locatário
Compromisso de longo prazo
Apesar das vantagens, o contrato “Built to Suit” apresenta algumas desvantagens para o locatário. A maior delas está relacionada ao compromisso de longo prazo.
Como o contrato geralmente exige uma locação por vários anos, o locatário pode se sentir preso a um espaço que, com o tempo, não atenda mais às suas necessidades.
Caso o mercado ou as condições da empresa mudem, o locatário não terá muita flexibilidade para mudar de local sem enfrentar penalidades ou custos adicionais.
Além disso, o locatário assume o risco de ter um imóvel que, embora seja personalizado para suas necessidades, não se adequará a futuros requisitos ou mudanças na operação.
Isso significa que, após o imóvel ser construído, o locatário pode se deparar com custos extras para adaptações futuras ou até mesmo com a impossibilidade de fazer as alterações necessárias, caso o contrato não preveja flexibilidade para modificações.
Desvantagens para o locador
Porém, existem também desvantagens para o locador. O maior risco é o investimento inicial elevado.
Para construir ou adaptar o imóvel de acordo com as especificações do locatário, o locador assume um custo considerável.
Além disso, o locador precisa lidar com as incertezas da construção, que podem incluir atrasos, custos inesperados ou problemas relacionados à viabilidade do projeto.
Se o locatário não cumprir o contrato, o locador poderá ficar com um imóvel altamente personalizado, que talvez não seja tão atrativo para outros inquilinos, dificultando a locação futura.
Desvalorização do imóvel
Além disso, o locador assume o risco de desvalorização do imóvel, especialmente se o mercado mudar ou se o locatário deixar de ocupar o imóvel antes do término do contrato.
Como o imóvel foi adaptado às necessidades de um único locatário, ele pode se tornar menos flexível e mais difícil de ser alugado para outros tipos de negócios.
A gestão e a manutenção do imóvel também são de responsabilidade do locador. Embora isso seja usual em contratos de locação, no caso de um imóvel “Built to Suit”, a manutenção pode ser mais complexa, já que a personalização pode envolver sistemas ou características específicas que exigem um tipo de manutenção diferenciada. Isso pode aumentar o custo operacional para o locador.
Conclusão
Os contratos “Built to Suit” oferecem uma abordagem flexível tanto para locatários quanto para locadores, permitindo a personalização de imóveis conforme as necessidades de cada negócio.
Esse modelo tem se tornado uma opção atrativa para empresas que precisam de espaços sob medida, ao mesmo tempo em que proporciona segurança para locadores que buscam estabilidade a longo prazo.
Embora haja vantagens em termos de personalização e garantia de ocupação, esse tipo de contrato também apresenta desafios, como o compromisso de longo prazo e os custos envolvidos na construção.
Por isso, é importante que ambas as partes avaliem cuidadosamente suas necessidades e os riscos associados antes de optar por esse modelo.
