O mercado imobiliário definitivamente demanda atenção redobrada: seja vendendo ou comprando imóveis, ou ações, é preciso estar sempre alerta ao que podem parecer meros detalhes a olhos leigos. E, dentre inúmeros conceitos de peso na hora de negociar propriedades ou terrenos, o ganho de capital é um dos que têm ganhado destaque recentemente.
Apesar de estar vigente desde 1995 pela lei de número 8.981, o ganho de capital passou por algumas alterações recentemente, em 2017, e, portanto, ainda se encontra na fase em que desperta dúvidas no usuários (principalmente naqueles menos familiarizados com o mercado imobiliário).
Na verdade, não existe muito mistério: em termos básicos, quando falamos de ganho de capital, estamos falando da venda de imóveis e do possível imposto de renda aplicado no valor pelo qual ele é vendido. Mas como tudo isso funciona? Este artigo vai te ajudar a entender exatamente isso!
O que é ganho de capital
Quando um imóvel é vendido por um valor acima do qual foi adquirido, denomina-se por ganho de capital essa diferença resultante em lucro.
Muito provavelmente, dizer apenas que esse conceito tem a ver com a venda de imóveis e a relação do imposto de renda sobre ela não é uma explicação satisfatória, por isso, vamos desmistificá-lo um pouco mais!
O ganho de capital pode ser aplicado a diversas esferas financeiras, uma vez que qualquer bem com valor econômico pode gerar ganho de capital. Em outras palavras, ele pode se referir a ativos físicos (imóveis, propriedades, bens móveis, etc), para bens intangíveis (marcas, patentes, direitos autorais), bens financeiros e societários (aplicações, investimentos, cotas), entre outras coisas.
Mas porque o ganho de capital é um ponto tão importante na hora de vender um imóvel?, você pode estar se perguntando. Pois é justamente sobre esse valor de lucro que se incide a tributação, assim como já comentamos ali em cima!
Como pessoa física é importante que, ao vender um imóvel, você fique atento aos seus deveres de formalização dessa operação frente ao Estado e, nesse sentido, o ganho de capital é importantíssimo para que o vendedor consiga calcular seu imposto de renda.
Como calcular o ganho de capital
Tudo bem, mas então, como calcular esse valor e como saber como ele performa na hora de declarar seu imposto de renda? As respostas para esses questionamentos na verdade são bem simples!
Calculando o ganho de capital com exemplo prático
Você já deve ter percebido, por exemplo, que o cálculo do lucro obtido com a venda é da ordem mais simples: basta subtrair o valor pelo qual você comprou o imóvel do valor estipulado para sua respectiva venda.
| ganho de capital = (valor de venda) – (valor de compra) |
Vamos supor então que você tem um terreno que custou R$600.000,00 em sua compra. Anos mais tarde você decide vendê-lo, mas percebe que aquele espaço teve valorização com o passar do tempo e, por isso, decide colocá-lo no mercado a um preço de R$850.000,00. Aplicando a fórmula matemática, temos que:
| ganho de capital = (R$850.000,00) – (R$600.000,00) |
O resultado, então é R$250.000,00, que representa a parcela de lucro que você vai obter com aquela venda imobiliária. A essa parcela de lucro damos o nome de ganho de capital, e é sobre seu valor que você vai aplicar a devida porcentagem para descobrir o imposto de renda a ser pago por aquela transação financeira, caso houver.
Calculando o valor do imposto de renda sobre ganhos de capital
Se calcular o ganho de capital já foi simples, entender como declará-lo no imposto de renda é ainda mais fácil! Isso porque o que você deve fazer, basicamente, é comparar o valor obtido com uma tabela já definida.
Essa tabela consiste em margem de valores para o ganho e a indicação de porcentagem que deve ser aplicada ao valor de lucro, como você pode encontrar abaixo:
| GANHO DE CAPITAL | PORCENTAGEM PARA O IMPOSTO DE RENDA |
| parcelas de até R$5.000.000,00 de reais | 15% |
| parcelas acima de R$5.000.000,00 mas abaixo de R$10.000.000,00 | 17,5% |
| parcelas acima de R$10.000.000,00 mas abaixo de R$30.000.000,00 | 20% |
| parcelas que ultrapassarem R$30.000.000,00 | 22,5% |
Vamos voltar ao exemplo anterior. Ao vender seu imóvel por R$850.000,00, o seu ganho seria de R$250.000,00, enquadrando-se no primeiro caso definido pela tabela de tributação. Sendo assim, bastaria calcular 15% sobre esse valor para descobrir que o imposto de renda a ser declarado seria de R$37.500,00.
Existem casos de isenção do imposto de renda para ganho de capital?
Sim! E é fundamental que você também saiba reconhecer quando não deve aplicar a tributação sobre seu ganho de capital.
Existem basicamente três fatores que agem sobre esse valor, fazendo com que o o vendedor se encontre isento de declarar imposto de renda sobre a venda. São eles a saber:
- O ano de aquisição do imóvel. Imóveis datados de aquisição anterior a 1969 estão suspensos da obrigatoriedade de tributação, mesmo que haja lucro no valor final;
- Pessoas físicas que possuem somente um imóvel e o vendem por um valor de até R$440.000,00;
- Quando a pessoa física que vendeu o imóvel compra outro em um período de até 180 dias. Basicamente, esse fator age de forma a entender que, em certas ocasiões, o imóvel é vendido para que se possa mudar para outro.
O ganho de capital é um ponto-chave para quem quer vender o seu imóvel. Mas não é o único: assim como ele, existem outros inúmeros fatores que atingem diretamente qualquer pessoa que decida se aventurar pelo universo do mercado imobiliário.
Mas a verdade é que, apesar de sempre ter sido visto como um ambiente hostil e difícil de ser adentrado, vender ou comprar imóveis é um campo que tem encontrado cada vez mais mudanças e modernizações, e você pode fazer parte disso!
