Pró-soluto e pró-solvendo são dois conceitos os quais estão ligados ao recurso das notas promissórias.
Com a taxa de juros em alta, crise econômica etc., tem sido mais difícil conseguir a aprovação de crédito junto às instituições financeiras, já que o empréstimo pode atingir apenas até 30% da renda mensal do indivíduo que deseja a concessão de crédito.
Além disso, quando a economia do país passa por uma crise, naturalmente os bancos se resguardam no que se refere à prestação de serviço de suas linhas de crédito. Assim, o mercado imobiliário acaba tendo que reajustar sua visão para salvaguardar as vendas, apostando no pagamento pró-soluto.
Funciona assim: caso os clientes não consigam adquirir o crédito necessário junto aos bancos para comprar o imóvel desejado, uma das práticas das construtoras ou incorporadoras é realizar um financiamento direto do valor restante; conhecido como pró-soluto.
Ao longo deste texto, vamos explicar a diferença entre pró-soluto e pró-solvendo. Boa leitura!
O que são as notas promissórias?
Como as linhas de crédito possuem limitações, nos acordos firmados entre incorporadoras e construtoras com os clientes, podem surgir os conceitos de notas promissórias pró-soluto e pró-solvendo,— que servem como compromissos de pagamentos futuros.
As notas promissórias pró-soluto e pró-solvendo estão relacionadas ao pagamento do valor que não é financiado pela instituição financeira e permitem definir as obrigações e os direitos de ambas as partes.
As notas promissórias correspondem a uma promessa de pagamento que é firmado entre as partes, incluindo os valores a serem quitados e as condições que isso ocorrerá.
Vale salientar que esse documento é considerado legítimo e reconhecido pela Justiça brasileira. Comumente, as notas promissórias são um compromisso particular, ou seja, elas não envolvem diretamente os bancos e as instituições financeiras.
Normalmente, elas são firmadas com empresas — como construtoras e incorporadoras, no caso do mercado de empreendimentos imobiliários.
O que é nota promissória Pró-Soluto?
A nota promissória pró-soluto é reconhecida como pagamento efetivo, ou seja, quando o vendedor recebe como se o pagamento tivesse sido efetuado. Se o comprador não pagar no tempo previsto na nota, o vendedor deve ingressar com um processo judicial.
Em termos práticos, o termo pró-soluto significa que uma empresa credora faz um contrato de factoring — tipo de operação financeira que permite levantar recursos através da antecipação de dívidas, por meio da venda de direitos creditórios — com uma instituição financeira — que é quem assume o risco de incobrabilidade.
Isso quer dizer que se o devedor não pagar a fatura, a instituição financeira é que terá de acionar os meios necessários para obter o valor já adiantado à empresa credora. Caso não obtenha sucesso nessa ação, a instituição financeira terá que arcar com os prejuízos.
O que é nota promissória Pró-Solvendo?
Cenário diferente ocorre quando a empresa cedente garante a solvência do devedor, isto é, ela garante o pagamento do crédito, se expressamente se tiver obrigado, caracterizado como garantia pró-solvendo. Neste caso, o contrato celebrado entre cedente e cessionário prevê expressamente que o cedente, empresa credora, assume o risco de incobrabilidade do crédito caso o devedor não cumpra perante o cessionário.
Portanto, a nota promissória pró-solvendo não prevê a quitação dos valores devidos apenas por sua emissão. A sua principal função é reforçar o compromisso em relação à negociação entre as partes. Caso o comprador atrase ou descumpra com as condições previstas, o
Entenda qual a relação entre pró-soluto e pró-solvendo em um financiamento imobiliário
No mercado imobiliário, os termos pró-soluto e o caráter pró-solvendo de notas promissórias podem aparecer em situações ligadas à compra de imóveis, especialmente em financiamentos imobiliários.
Ao adquirir um imóvel por meio de um financiamento, por exemplo, é comum que a instituição financeira permita que apenas parte do valor seja paga dessa forma. Se o limite de um financiamento for de 70% do preço de venda, por exemplo, os outros 30% podem ser pagos por meio de uma nota promissória.
Sendo assim, o comprador pode emitir uma nota promissória para o vendedor para fazer o pagamento restante. Definir se a nota promissória será pro soluto ou pro solvendo vai definir o acordo realizado entre as partes a fim de dar continuidade ao processo.
Como calcular o pró-soluto?
O valor a ser pago é um dos dados mais importantes da nota promissória. Normalmente, o pró-soluto não corresponde a toda a entrada que seria dada pelo cliente. Na verdade, o mais comum é que ele seja apresentado por uma porcentagem incidente sobre o valor que seria devido. A partir de seu pagamento, o imóvel pode ser averbado.
O Saldo residual ou pró-soluto é atribuído deduzindo o valor Financiado + FGTS (nos casos que exista) – Saldo devedor atual.
A fórmula é: ((Financiado + FGTS) – Saldo Devedor) = Saldo Residual ou Pró-soluto.
Imagine que uma entrada de um apartamento, por exemplo, deveria ser de R$ 150 mil ou 30% do valor do imóvel. Se o pró-soluto for de 5% corresponderá a R$ 25 mil. Isso significa que o cliente deverá quitar R$ 125 mil para que o imóvel seja averbado.
Cabe ressaltar que apenas quando todo o valor for pago até restar apenas a nota promissória é que ocorrerá a transferência legal do bem.
O que é escritura vinculada?
Em uma negociação imobiliária, a nota promissória deve estar associada a uma escritura pública registrada no Cartório de Imóveis. É nela que constará a condição de extinção da negociação em caso de inadimplências.
No caso dos acordos imobiliários, o uso de notas promissórias pró-soluto ou pró-solvendo está relacionado à escritura do imóvel. Quando ela é do tipo vinculada, significa que a transferência do bem por parte do vendedor acontece quando o comprador quita os valores devidos.
- No caso do pró-soluto, isso ocorre assim que a nota é emitida;
- Já no pró-solvendo, é necessário que a dívida seja quitada integralmente; senão, há a chance de exercer a condição resolutiva para desfazer o contrato.
Agora que você sabe o que é pró-soluto e a principal diferença envolvendo o pagamento pró-soluto e pró-solvendo, confira no Glossário do Mercado Financeiro os demais termos utilizados no universo imobiliário e financeiro.
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