Na compra e venda de imóveis financiados, especialmente por meio de programas como o Minha Casa Minha Vida, é comum que o valor aprovado pelo banco não cubra 100% do preço do imóvel. Para complementar essa diferença, muitas vezes se recorre ao uso de notas promissórias — um instrumento jurídico simples, porém com efeitos relevantes para ambas as partes.
Neste guia, você vai entender como funciona a nota promissória no contexto imobiliário, as diferenças entre as modalidades pró-soluto e pró-solvendo, quais as consequências jurídicas de cada uma, como preenchê-la corretamente e como negociar melhor os termos com segurança.
O papel da nota promissória no financiamento imobiliário
Na prática, o comprador financia uma parte do imóvel junto à instituição financeira e assume o valor restante diretamente com o vendedor. Para formalizar essa diferença, em vez de pagar à vista, ele pode emitir uma nota promissória.
Ademais, esse título representa a promessa de pagamento futuro e permite que o vendedor tenha alguma segurança jurídica quanto ao valor a receber. Assim, a nota pode ser feita de duas formas: pró-soluto ou pró-solvendo, e essa escolha define obrigações e riscos.
Pró-soluto e pró-solvendo: diferenças jurídicas e práticas
Nota promissória pró-soluto
Na modalidade pró-soluto, a emissão da nota tem efeito de pagamento imediato do valor restante. Ou seja, ao entregar a nota ao vendedor, o comprador considera quitada essa parte da obrigação — mesmo que ainda não tenha ocorrido o pagamento.
Consequência jurídica: Se houver inadimplência, o vendedor não pode simplesmente desfazer a venda ou reaver o imóvel com base no contrato. Assim, ele precisa cobrar o valor por meio judicial, entrando com ação de execução da nota promissória ou outra ação cabível.
Impacto prático: O imóvel pode ser transferido ao comprador imediatamente após a assinatura, mesmo com parte do valor ainda pendente via nota promissória.
Nota promissória pró-solvendo
Na modalidade pró-solvendo, o pagamento só é considerado quitado após a efetiva liquidação da nota. Enquanto isso não acontece, o bem pode continuar em nome do vendedor ou sujeito a cláusulas resolutivas.
Consequência jurídica: Em caso de inadimplência, o vendedor pode pedir a rescisão contratual, inclusive de forma extrajudicial, conforme entendimento consolidado pelo STJ. Ou seja, após isso, pode-se buscar o cancelamento do registro no cartório e, se necessário, propor ação possessória para retomar o bem.
Impacto prático: Mais segurança para o vendedor, que mantém o controle sobre o imóvel até o pagamento completo.
O que incluir em uma nota promissória imobiliária?
Para garantir validade jurídica e evitar problemas, a nota promissória deve conter:
- A expressão “Nota Promissória” no título do documento
- Valor a ser pago, por extenso e em algarismos
- Nome completo, CPF/CNPJ e endereço do emitente (quem promete pagar)
- Nome completo, CPF/CNPJ e endereço do beneficiário (quem irá receber)
- Local e data de emissão
- Data de vencimento
- Assinatura do emitente
Importante: A ausência de qualquer desses elementos pode tornar a nota inválida ou impedir sua cobrança judicial.
Cálculo e uso do pró-soluto na prática
Ao negociar a entrada do imóvel, o pró-soluto pode representar uma fração do valor total. Por exemplo:
Valor do imóvel: R$ 500.000
Financiado: R$ 350.000
Uso do FGTS: R$ 25.000
Saldo devedor (valor restante): R$ 125.000
Se as partes acordarem que parte disso será quitada via pró-soluto de 5% (R$ 25.000), o comprador deverá pagar os R$ 100.000 restantes para que o bem possa ser transferido e registrado em seu nome.
Vantagens e desvantagens na negociação imobiliária
Pró-soluto
Vantagens para o comprador:
- Transferência imediata do imóvel.
- Além disso, há a possibilidade de negociação de entrada mais acessível.
Desvantagens para o vendedor:
- Em caso de inadimplência, depende de ação judicial para cobrar.
- Entretanto, o imóvel já transferido antes do pagamento.
Pró-solvendo
Vantagens para o vendedor:
- Maior proteção jurídica: pode rescindir o contrato se não receber.
- Redução do risco de inadimplência sem consequências imediatas.
Desvantagens para o comprador:
- Imóvel pode não ser transferido até o pagamento final.
- Ademais, se tem menos poder de negociação.
Dicas para negociar a nota promissória na compra de imóvel
- Defina claramente se a nota será pró-soluto ou pró-solvendo. Isso muda toda a dinâmica do contrato.
- Formalize o acordo em contrato de compra e venda com cláusulas específicas. Indique o tipo de nota e o que acontece em caso de não pagamento.
- Registre a nota promissória. Em caso de cobrança, isso será fundamental.
- Evite informalidade. O “boca a boca” ou promessa verbal não tem validade jurídica.
- Considere assistência jurídica. Um advogado pode garantir que seus direitos estejam resguardados.
Conclusão
Portanto, o uso da nota promissória é uma solução viável e recorrente para quem deseja comprar um imóvel, mas não consegue financiar 100% do valor. A escolha entre pró-soluto e pró-solvendo deve considerar os interesses de ambas as partes e estar alinhada com o nível de confiança, urgência e capacidade de pagamento envolvidas.
Ademais, mais do que entender o funcionamento técnico do título, é essencial saber como ele impacta diretamente a transferência do bem, o risco jurídico em caso de inadimplência e as obrigações de cada lado. Preencher corretamente, formalizar o acordo e compreender suas implicações são os passos mais importantes para uma negociação segura.
