No setor de financiamento imobiliário, o período de tempo conhecido como due diligence é uma oportunidade para que as empresas recebam a divulgação completa dos fatos e condições de um ativo em potencial antes de concluir uma transação com a empresa que fará o empréstimo.
O processo é a chance de investigar os fatos físicos e financeiros das incorporadoras ou construtoras, para descobrir se elas são de fato o que o afirmam ser.
A prática de due diligence está se tornando cada vez mais difundida, durante as negociações transações financeiras, a fim de verificar se a negociação não terá surpresas desagradáveis antes de qualquer oferta ser feita.
A Due Diligence imobiliária é o levantamento completo de um imóvel ou bem imobiliário. Reúne todo o conhecimento e informações que são úteis para o comprador saber antes de prosseguir com a compra. E, contribui para agilizar o tempo de compra, reunindo antecipadamente todas as informações úteis para a transação.
A due diligence refere-se às investigações, análises e cuidados que uma incorporadora ou construtora pode esperar nos processos para as captações de financiamentos, como é o caso da INCO.
Esse processo, normalmente, exige que a parte contratante (o incorporador ou a construtora) entenda os requisitos legais de segurança aos quais o contrato está sujeito, tenha conhecimento atualizado dos riscos do projeto contratado, para realizar monitoramento contínuo a fim de garantir o cumprimento e estabelecer uma comunicação transparente entre as partes.
A atividade de due diligence, apesar de não ser uma obrigação legal, é, portanto, necessária para incorporadoras ou construtoras que desejam ter financiamentos de empresas como a INCO Investimentos.
Entenda melhor o que significa a due diligence e qual a importância desse processo para as captações da INCO.
O que é Due Diligence?
Due Diligence pode ser definido como uma investigação ou auditoria de um potencial investimento consumado por um potencial comprador. O objetivo é confirmar a veracidade das informações do vendedor e avaliar seu valor.
O Due Diligence pode ser usado tanto em transações básicas, como compra e venda de produtos ou serviços, quanto em operações de alto investimento, como aquisições, fusões e parcerias entre corporações.
Essa definição exclui investigações preliminares realizadas, utilizando informações disponíveis publicamente, para identificar e selecionar oportunidades de investimento. Também exclui tipos muito especializados de investigações, tais como aquelas destinadas a verificar o cumprimento de regras e exigências específicas.
A natureza e o escopo da due diligence podem variar significativamente, dependendo do cenário. Há algumas variações da abordagem de due diligence em diferentes cenários.
Como surgiu o Due diligence?
O significado do termo “Due Diligence” teve origem na década de 1930 na linguagem jurídica relativa ao dever de cuidado dos corretores para com os investidores. Ele descrevia o nível necessário da investigação que se esperava que os corretores conduzissem sobre os títulos que estavam vendendo.
O termo foi rapidamente transferido para descrever o processo de investigação em de um investimento em potencial ou produto para confirmar todos os fatos apresentados. Essas investigações são normalmente realizadas por investidores e empresas que consideram negócios de M&A.
Hoje você pode encontrar o termo “due diligence” para significar investigações realizadas em uma grande variedade de situações de negócios e em diferentes estágios do processo de investimento.
Qual o objetivo da Due Diligence?
O objetivo da due diligence de investimento é confirmar o entendimento inicial do investidor sobre a oportunidade de investimento, mantendo os termos acordados com o proprietário do negócio em negociações preliminares.
Assim, o escopo específico de uma due diligence e os procedimentos realizados como parte dela devem ser selecionados a fim de substanciar as principais suposições feitas pelo investidor ao avaliar a oportunidade e identificar riscos e incertezas não capturadas em sua avaliação inicial.
Como resultado da devida diligência, o investidor pode chegar a um entendimento diferente, por exemplo, da oportunidade e procurar renegociar os termos inicialmente acordados ou mesmo decidir recusar o investimento. Pela mesma razão, a due diligence de investimento geralmente resulta na negociação de termos e condições adicionais e mais detalhados por parte do investidor em seu acordo final com a empresa de investimentos.
Conheça alguns tipos de investimento Due Diligence
Como mencionamos, a Due diligence de investimento não tem uma formulação rigorosa; ela deve ser projetada para lidar com circunstâncias específicas.
As questões que serão investigadas dependem da estrutura da transação contemplada – o que o investidor receberá em retorno por seu investimento. Se a transação for estruturada de forma que determinados ativos, passivos ou segmentos de negócios sejam excluídos, não há motivo para que a investigação os cubra.
As questões a serem investigadas também dependem do estágio de maturidade do negócio do investidor ou do estágio do ciclo de financiamento, anteriormente chamados de “cenários de investimento”.
Algumas áreas de investigação que são críticas em alguns cenários, por exemplo, o desempenho histórico das transações de fusões e aquisições, podem não ser relevantes em outros.
Alguns tipos de due diligence:
- Due diligence de compliance;
- Due diligence de terceiros;
- Due diligence em fusões e aquisições;
- Due diligence ambiental;
- Due diligence trabalhista.
A importância da Due Diligence para transações imobiliárias
Geralmente, os termos legais em um contrato ou outros acordos de compra, por exemplo, expressam especificidades da transação. Estes podem incluir a duração do período de investigação, itens a serem examinados e a data de validade.
As tarefas de auditoria estão sujeitas a várias contingências situacionais. Eles normalmente incluem auditoria de registros financeiros, avaliação de ativos e passivos e avaliação de operações ou práticas de negócios das incorporadoras e/ou construtoras.
A due diligence realizada em fusões e aquisições é rigorosa, demorada e complexa. Ou seja, a investigação incompleta ou imprópria é, na verdade, um dos principais culpados pelo fracasso de fusões e aquisições.
Portanto, é fundamental que as empresas investiguem de perto os potenciais investimentos e compreendam o verdadeiro valor do negócio. Caso contrário, uma empresa pode desperdiçar grande parte de seus valiosos ativos e tempo para concluir a transação.
A due diligence é um componente necessário do processo de transação que beneficia ambas as partes, fornecendo uma base na realidade e expectativas para a oportunidade da transação imobiliária.
A atividade de due diligence imobiliária pode antever eventuais impeditivos jurídicos que possam culminar em problemas no futuro. Fazendo a due diligence, nossos clientes economizam recursos, tem segurança e preservam a viabilidade técnica de seus projetos.
A due diligence é comumente organizada como um processo em que vários especialistas desempenham funções específicas. No entanto, ainda que se assemelhe a um exercício autônomo, a due diligence não deve ser considerada uma formalidade desvinculada da própria decisão de investimento.
Uma due diligence significativa que realmente ajuda a mitigar o risco de investimento geralmente atende às seguintes condições:
- Ambos os lados, a fintech de investimento e as incorporadoras ou construtoras, planejam a devida diligência de investimento desde o início, conduzem a preparação e dão tempo suficiente para que ela ocorra em um ponto apropriado do processo de transação;
- Um mecanismo é implementado para modificar os termos da transação como resultado das conclusões da due diligence, em vez de se comprometer com uma decisão de antemão e não esperar ter que alterá-la como resultado da due diligence;
- O escopo da due diligence corresponde aos assuntos de importância para a decisão de investimento, ou seja, reflete adequadamente os direcionadores de avaliação e a estrutura da transação.
Finalmente, empregar os especialistas certos para realizar a devida diligência de investimento também é um fator para obter os resultados certos. Além da especialização em assuntos regulatórios, contábeis, tributários e técnicos, a equipe de due diligence precisa ser assessorada por especialistas em transações, garantindo que haja uma perspectiva adequada para a investigação e que ela atenda ao seu propósito de apoiar a decisão do investidor.
Due Diligence e os processos de captação da INCO
A auditoria financeira refere-se a uma análise aprofundada dos registros financeiros de outra empresa. Por exemplo, a INCO realiza investigações financeiras antes de firmar um contrato com as incorporadoras ou construtoras.
Em última análise, isso ajuda a avaliar seu valor e calcular os riscos potenciais. Circunstâncias comuns que exigem investigação financeira incluem o início de um investimento substancial, fusão ou aquisição de uma empresa.
A due diligence em uma oportunidade imobiliária começa com a compreensão dos objetivos da transação. Os objetivos de investimento na realização de uma transação imobiliária servem como base para a due diligence que se segue.
Por exemplo, a compra de uma propriedade geradora de renda, como um prédio de apartamentos, exigirá que o investidor verifique os arrendamentos de inquilinos existentes e examine o histórico de pagamento de aluguel de cada inquilino.
Caso contrário, o investidor não pode garantir a estabilidade financeira do fluxo de renda previsto. Por outro lado, o foco inicial de um incorporador imobiliário comercial está no uso pretendido de um edifício e se a propriedade pode ou não ter permissão para atingir esse objetivo.
Vê-se, portanto, que os principais objetivos da due diligence são inspecionar minuciosamente os fundamentos da propriedade, do vendedor, do financiamento e das obrigações de conformidade para reduzir e mitigar as incertezas financeiras.
Muitas pessoas perguntam, quais são os documentos de due diligence que devem ser coletados? Os materiais e documentos analisados durante a due diligence financeira são:
- Análise da capitalização da empresa;
- Tendências de receita, lucro e margem;
- Histórico de ações e opções;
- Dívidas de curto e longo prazo;
- Múltiplos e índices de avaliação em comparação com concorrentes e benchmarks do setor;
- Balanços patrimoniais, demonstrações de resultados e demonstração de fluxos de caixa etc.
Esperamos que você tenha gostado dessas dicas sobre a importância de se fazer a due diligence.
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