Os indicadores do mercado imobiliário fornecem informações essenciais para acompanhar a dinâmica do setor e a economia como um todo. Investidores, empresas e gestores utilizam esses índices para tomar decisões estratégicas, antecipando tendências e avaliando riscos.
Neste artigo, você entenderá o que são os indicadores do mercado imobiliário, sua importância e quais os principais índices que impactam esse setor.
O que são indicadores imobiliários?
Os indicadores imobiliários são métricas utilizadas para analisar o desempenho do mercado de imóveis. Eles auxiliam na estimativa de preços, oferta e demanda, além de permitir que empresas, investidores e órgãos públicos compreendam o comportamento do setor.
Através desses índices, é possível analisar diferentes aspectos do mercado imobiliário, como a oferta e demanda, os preços dos imóveis, as taxas de financiamento, a rentabilidade de investimentos imobiliários e outros fatores que influenciam diretamente o setor.
Portanto, é essencial que profissionais do mercado imobiliário acompanhem esses indicadores, monitorando suas flutuações mensalmente, para assegurar o sucesso de seus negócios ou investimentos.
Para que servem os indicadores imobiliários?
Os indicadores imobiliários são ferramentas essenciais para analisar o mercado imobiliário e compreender o contexto econômico no qual ele está inserido. Esses índices são utilizados por diversos agentes do mercado, como governo, imobiliárias, corretores, investidores e compradores de imóveis.
Por meio desses indicadores, é possível avaliar aspectos como a demanda por imóveis, a oferta de crédito imobiliário, o comportamento dos preços, entre outros fatores que impactam o setor. Além disso, os indicadores imobiliários também são úteis para mensurar a rentabilidade de investimentos em imóveis.
Por exemplo, ao calcular o retorno sobre investimento (ROI), é possível avaliar se a aquisição de um imóvel é uma boa opção de investimento, levando em conta fatores como a valorização do bem, a rentabilidade do aluguel, os custos envolvidos na transação, entre outros.
Qual a diferença entre um indicador econômico e imobiliário?
| Indicador econômico | Indicador imobiliário |
|---|---|
| Oferece uma visão geral do desempenho da economia de um país, região ou setor. | Focado no mercado imobiliário, especificamente em imóveis. |
| Avaliado a nível macroeconômico. | Focado na dinâmica do mercado imobiliário local. |
| Inclui dados como PIB, inflação, taxa de desemprego, balança comercial, taxas de juros, entre outros. | Inclui dados sobre vendas, preços, oferta, demanda, estoque de imóveis, etc. |
| Ajuda a entender a saúde econômica global de um país e prever tendências futuras. | Utilizado para analisar tendências de preços e atividades de compra e venda de imóveis. |
| Influencia diretamente o mercado imobiliário, afetando preços, poder de compra e outras condições. | Impactado por indicadores econômicos, que moldam o cenário econômico do país e influenciam o mercado imobiliário. |
| Exemplo: PIB, inflação, taxa de desemprego. | Exemplo: Preços de imóveis, taxas de venda, oferta e demanda. |
Índice de reajuste de financiamento imobiliário
O índice de reajuste de financiamento imobiliário é um indicador utilizado para ajustar o valor das prestações dos financiamentos imobiliários ao longo do tempo.
Esse índice serve para corrigir o valor das parcelas com base em variações de índices de inflação ou de juros, por exemplo.
Como os financiamentos imobiliários geralmente têm prazos longos, que podem ultrapassar décadas, as condições econômicas podem mudar significativamente durante esse período.
Ademais, para garantir que as prestações se mantenham justas e atualizadas, é necessário utilizar um índice de reajuste.
Existem vários índices de reajuste que podem ser aplicados em financiamentos imobiliários, como o IGP-M, o IPCA, a Taxa Referencial e a própria Taxa Selic. A escolha do índice depende do contrato de financiamento e da instituição financeira que oferece o crédito.
Além disso, a escolha do índice de reajuste pode afetar consideravelmente o valor das parcelas. Portanto, é fundamental que quem está contratando o financiamento revise cuidadosamente as cláusulas contratuais e as condições de reajuste antes de se comprometer com uma dívida de longo prazo.
Como analisar os indicadores do mercado imobiliário?
Os indicadores do mercado imobiliário fornecem dados essenciais para avaliar a situação do setor e tomar decisões estratégicas.
No entanto, entender apenas os números não é suficiente. Para interpretá-los corretamente, é necessário considerar o contexto econômico e combiná-los com outras variáveis relevantes.
1. Compreender a relação entre os indicadores
Cada indicador fornece uma informação específica, mas sua análise isolada pode ser insuficiente. O ideal é combiná-los para obter uma visão mais completa. Exemplos:
- Um aumento no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) pode indicar um impacto nos preços futuros dos imóveis.
- Uma alta na Taxa Selic pode tornar o financiamento imobiliário mais caro, reduzindo a demanda por imóveis financiados.
- Se o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) subir, os contratos de aluguel indexados a ele também terão reajustes, impactando a rentabilidade do setor.
2. Observar a evolução histórica
Comparar os indicadores ao longo do tempo ajuda a identificar tendências.
- O preço médio dos imóveis subiu ou caiu nos últimos anos?
- As concessões de crédito imobiliário aumentaram ou diminuíram?
- Os lançamentos de novas construções estão em alta ou em queda?
Esse tipo de análise permite antecipar movimentos do mercado e ajustar estratégias de investimento.
3. Comparar com outras regiões e setores
O mercado imobiliário pode ter dinâmicas diferentes dependendo da região. Um índice pode indicar alta nos preços em uma cidade, mas queda em outra.
Além disso, comparar os indicadores do setor imobiliário com outros setores da economia pode ajudar a entender padrões mais amplos, como:
- Se a construção civil cresce enquanto a economia desacelera, pode haver uma bolha especulativa.
- Se os preços dos imóveis caem enquanto o PIB cresce, pode ser um reflexo de mudanças na demanda.
4. Identificar indicadores antecedentes e coincidentes
Os indicadores podem ser classificados de acordo com o momento em que refletem as mudanças econômicas:
- Indicadores antecedentes: preveem tendências futuras. Exemplo: número de alvarás de construção concedidos.
- Indicadores coincidentes: refletem o presente. Exemplo: vendas de imóveis no mês atual.
- Indicadores defasados: confirmam tendências já consolidadas. Exemplo: número de transações imobiliárias registradas nos cartórios.
Assim, saber distinguir esses tipos de indicadores ajuda a interpretar melhor os dados e antecipar movimentos do mercado.
5. Cruzar indicadores com o cenário econômico
Os indicadores imobiliários não devem ser analisados isoladamente. Eles precisam ser cruzados com fatores como:
- Taxa de desemprego: afeta diretamente a capacidade da população de adquirir imóveis.
- Inflação: influencia o custo dos materiais de construção e o poder de compra dos consumidores.
- Disponibilidade de crédito: quanto mais restritivo o financiamento, menor a demanda por imóveis financiados.
O mercado imobiliário é um bom indicador econômico?
O setor imobiliário é um reflexo direto da economia. Quando há queda nos lançamentos ou nos preços dos imóveis, isso pode indicar desaquecimento econômico. Por outro lado, um mercado imobiliário aquecido, com crescimento nas vendas e nos preços, pode sinalizar expansão da economia.
A relação do setor com outros segmentos, como construção civil, crédito e consumo, reforça sua importância como termômetro econômico.
Fatores que influenciam os indicadores imobiliários:
- Preço dos materiais de construção
- Confiança do consumidor
- Situação política do país
- Inflação
- Produto Interno Bruto (PIB)
- Disponibilidade de crédito
Quais os índices econômicos que influenciam o mercado imobiliário?
1. Índice Nacional de Custos da Construção do Mercado (INCC-M)
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um cálculo utilizado para mensurar o valor dos gastos com as obras de um imóvel na planta. Esse cálculo envolve os valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.
Cabe ressaltar que o INCC é o primeiro índice oficial da construção civil no país, e é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Esse índice é importante, pois é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção. Atualmente, o INCC é determinado com base em pesquisas feitas nas seguintes capitais:
- Belo Horizonte
- Brasília
- Porto Alegre
- Recife
- Rio de Janeiro
- Salvador
- São Paulo.
2. Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB)
O CUB/m² é o Custo Unitário Básico da Construção Civil. O CUB/m² é um indicador crucial para as empresas de construção civil, pois é por meio dele que é possível realizar o registro das incorporações imobiliárias, além de permitir verificar o custo básico dos empreendimentos.
O objetivo básico do CUB/m² é refrear o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Mas saiba que o CUB/m² representa o custo parcial da obra e não o total, ou seja, não leva em conta os custos adicionais.
Assim, desde a criação do Custo Unitário Básico (CUB/m²), em dezembro/64, através da Lei Federal 4.591, o mercado imobiliário nacional passou a contar esse indicador, que foi criado inicialmente para servir como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
3. Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)
Esse índice acompanha e indica qual é a variação dos preços praticados no mercado. O IGPM. Por meio dele, é possível saber se houve aumento (inflação) ou diminuição (deflação) em determinado período.
O IGP-M foi criado para ser utilizado no ajuste de operações, especialmente de longo prazo. Como dissemos neste artigo aqui, o IGPM “é um índice que acompanha e indica qual é a variação dos preços praticados no mercado”.
O mercado precisa ter um índice divulgado mensalmente para fixar contratos relativos a transações e balanços, por exemplo, por isso o IGP-M é importante.
Assim, o índice IGP-M é o mais utilizado como indexador financeiro, e na correção de alguns preços administrados, como a eletricidade.
4. Taxa Selic
A taxa Selic, ou taxa básica de juros, é uma sigla que está relacionada ao Sistema Especial de Liquidação e Custódia. A Selic é a taxa de financiamento no mercado interbancário, utilizada em operações financeiras entre instituições bancárias.
No setor de construção civil, a alta ou a baixa da taxa Selic pode afetar a venda de empreendimentos em construção.
Por exemplo, quando as taxas de juros estão baixas, as empresas podem tomar empréstimos para investir mais facilmente e aumentar a lucratividade do investimento.
Assim, já com o aumento nas taxas de juros tornará os empréstimos mais caros, impactando a capacidade da empresa de obter financiamento para o crescimento.
5. Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)
O Banco Central (Bacen) considera o IPCA como o índice oficial para a inflação. O objetivo do IPCA é avaliar a variação dos preços do mercado de consumo.
Portanto, o IPCA também é o índice considerado como o principal parâmetro para o reajuste Por lidar com a inflação, o IPCA quando elevado prejudica a venda e locação de imóveis, além de interferir nos investimentos.
6. Indicadores do Mercado Imobiliário ABRAINC/FIPE
A ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), atua com base na coleta e análise de dados de alvarás disponibilizados pelas prefeituras e órgãos municipais.
Assim, o objetivo é acompanhar a atuação dos responsáveis pela oferta nas fases preliminares ao desenvolvimento, construção e lançamento de empreendimentos imobiliários em municípios brasileiros.
O Indicador Antecedente do Mercado Imobiliário faz a atualização dos dados trimestralmente.
7. Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
Basicamente, o INPC é utilizado para reajustes salariais. Ele calcula a variação média de preços dos mesmos 400 produtos e nas mesmas localidades do IPCA – mas para famílias de baixa renda, que ganham entre 1 e 5 salários mínimos.
Em paralelo, quem atua no setor imobiliário precisa entender o que é o INPC, uma vez que ele interfere na precificação de imóveis e porque ele é importante para o desenvolvimento do mercado de imóveis.
8. IGP-DI
O IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna) é um indicador de inflação que acompanha mensalmente a variação média dos preços de bens e serviços voltados ao mercado interno, sendo calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Assim como o IGP-M, ele é composto por uma média ponderada de três subíndices: o IPA-DI, o IPC e o INCC.
O IGP-DI também é utilizado para o reajuste anual de contratos de aluguel, com base na inflação acumulada nos últimos 12 meses.
Em financiamentos imobiliários, o índice pode ser empregado para atualizar o saldo devedor e o valor das parcelas, assegurando que os pagamentos se mantenham ajustados à variação dos preços no mercado.
9. TR – Taxa Referencial
A Taxa Referencial (TR) é um índice de correção monetária criado em 1991 com o objetivo de ajudar no controle da inflação no Brasil. Ela é calculada diariamente pelo Banco Central e tem aplicação em diversos contratos, especialmente no setor de financiamento imobiliário.
Instituições financeiras usam a TR para reajustar as parcelas e o saldo devedor de financiamentos habitacionais, adotando-a como referência para atualizar monetariamente esses valores ao longo do tempo.
Seu cálculo é feito com base na média ponderada das taxas de juros praticadas no mercado interbancário, já descontando tributos e custos financeiros. Como está relacionada à taxa Selic, a TR pode variar conforme as decisões de política monetária do Banco Central.
10. Índice FipeZap
O FipeZap é um indicador que monitora a oscilação dos preços médios de venda de imóveis em diversas cidades brasileiras. Imobiliárias e empresas do setor fornecem as informações com as quais elaboram o índice, que atualizam mensalmente.
Esse índice é relevante para quem atua no mercado imobiliário, pois oferece uma visão mais clara do comportamento dos preços em diferentes localidades, ajudando investidores, compradores, corretores e empresas a tomar decisões com base em dados concretos.
Além disso, o FipeZap também serve como parâmetro para definir preços de imóveis à venda, principalmente em regiões com ampla oferta.
11. CUB (Custo Unitário Básico)
O CUB é um índice usado na construção civil para estimar o valor de obras e serviços de engenharia. Seu cálculo envolve os custos com materiais, mão de obra, equipamentos e encargos sociais.
No mercado imobiliário, o CUB funciona como referência para estimar o valor de imóveis, considerando o custo de construção da edificação.
Esse indicador é muito utilizado na elaboração de orçamentos de obras e pode influenciar diretamente o valor de venda dos imóveis. Ele é calculado pelos sindicatos da construção civil e varia de acordo com o tipo de empreendimento e a região onde ele será construído.
É importante lembrar que o CUB sofre variações frequentes, já que os preços de materiais e serviços de construção podem mudar com o tempo.
12. CDI (Certificado de Depósito Interbancário)
O CDI representa títulos emitidos por instituições financeiras com o objetivo de captar recursos entre si no mercado interbancário. Ele funciona como uma forma de empréstimo entre bancos para manter o equilíbrio de caixa.
No setor imobiliário, o CDI é comumente adotado como base para definir as taxas de juros aplicadas em financiamentos. Como muitos contratos têm suas taxas vinculadas ao CDI, mudanças nesse índice impactam diretamente o custo do crédito imobiliário.
Além disso, se o CDI estiver em alta, os juros tendem a subir, encarecendo o financiamento e reduzindo o apetite por compra de imóveis. Por outro lado, quando o CDI está baixo, os juros são mais acessíveis, o que pode incentivar a aquisição de imóveis.
13. INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
O INPC é um indicador calculado mensalmente pelo IBGE que acompanha a variação dos preços de bens e serviços consumidos por famílias com renda entre 1 e 5 salários mínimos.
Esse índice tem relevância para o mercado imobiliário por sua relação com a inflação e, por consequência, com as taxas de juros aplicadas em financiamentos.
Como a inflação influencia diretamente a política monetária, um INPC elevado pode sinalizar aumento nos custos de vida e gerar pressão inflacionária. Isso pode levar o Banco Central a elevar a taxa Selic, encarecendo o crédito imobiliário e reduzindo o interesse por financiamentos.
Por outro lado, quando o INPC se mantém em níveis baixos, há maior possibilidade de manutenção ou redução das taxas de juros, o que tende a favorecer o setor imobiliário ao tornar os financiamentos mais acessíveis.
Além das implicações sobre os juros, o índice também impacta o mercado ao afetar o poder de compra das famílias, influenciando sua capacidade de adquirir imóveis.
Conclusão
Portanto, a saúde do mercado imobiliário afeta – e reflete – a saúde da economia como um todo.
Assim, entender como os indicadores do mercado imobiliário são usados para medir o desempenho de uma economia e suas perspectivas de futuro é muito importante tanto para os investidores como para as empresas do setor que desejam sobreviver no mercado.
Em outras palavras, um mercado imobiliário fraco ou forte pode ter uma influência substancial na direção da economia geral, portanto entender a cesta de indicadores é um requisito para quem deseja conhecer mais do setor.
