Conhecer as modalidades societárias como a Sociedade em conta de participação (SCP) e a Sociedade de Propósito Específico (SPE) é crucial, principalmente para aqueles que querem entrar no mundo dos investimentos; o qual tem se tornado cada vez mais democrático.
A SCP é utilizada em grande escala para captação de recursos com investidores no setor imobiliário, e está prevista no Novo Código Civil brasileiro nos artigos 991 a 996.
Esse tipo de modalidade têm sido cada vez mais comum, principalmente por ser um meio simplificado e permitir uma diminuição de riscos para se investir e auferir lucros.
É importante ressaltar que a Sociedade em Conta de Participação difere da Sociedade de Propósito Específico. Vamos entender mais no decorrer do texto.
O que é uma Sociedade em Conta de participação?
As sociedades em conta de participação constituem, segundo Rubens Requião “moderno instrumento de captação de recursos financeiros para o desenvolvimento econômico, tendo, além disso, amplas e úteis aplicações, dentro do moderno campo do direito comercial”.
Para compreender o conceito da SCP é importante entender o papel dos sócios. São eles: sócio ostensivo e sócio participante.
O sócio ostensivo é quem de fato atua com a administração da sociedade e com o desenvolvimento do empreendimento em si. É o sócio ostensivo o responsável tanto no âmbito interno quanto no âmbito externo.
Já o sócio participante é responsável por aportar o capital necessário para o investir no empreendimento. Mas é importante ressaltar que o sócio participante não tem poder para administrar a sociedade.
A SCP é uma sociedade que apenas é exercida pelo sócio ostensivo; é ele quem age em nome próprio e aparece nos negócios realizados, permanecendo a sociedade oculta em relação a terceiros.
Na construção civil, por exemplo, elas são muito utilizadas quando o sócio ostensivo é responsável pela construção da obra e os participantes são responsáveis por uma parte do capital aportado naquela obra.
E para encerrar as atividades, a liquidação da sociedade em conta de participação é feita por simples prestação de contas.
SCP no setor imobiliário: vantagens
No setor imobiliário é muito comum ter uma SCP. O sócio participante (ou investidor) passa a fazer parte de uma sociedade em conta de participação na qual a incorporadora ou construtora é a sócia ostensiva.
Assim, os sócios participantes se tornam os “investidores” das unidades que comporão o empreendimento imobiliário. Estes, normalmente, recebem uma participação financeira sobre o empreendimento.
Esse tipo de sociedade é interessante para o investidor, porque elimina a burocracia e permite acesso rápido ao recurso para o empreendimento.
Uma outra vantagem ao investidor se refere à economia tributária, uma vez que há isenção do IR no recebimento de dividendos pelo sócio investidor.
Diferença entre SCP e SPE
Num contexto em que se fazia necessária a criação de uma modalidade empresária que possibilitasse o desenvolvimento de projetos específicos, entre duas ou mais pessoas, surgiu a Sociedade de Propósito Específico – SPE.
No entanto, uma vez que visa a um propósito específico, alcançado o seu objeto ou a ação pretendida, a SPE é extinta.
Ao constituir a SPE, o incorporador poderá escolher a modalidade societária legal que mais se adequada às suas necessidades.
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) se desenvolve em um modelo de atividades bastante restritas, uma vez que existe até um prazo de existência determinado antecipadamente.
E para diferenciar a SCP da SPE, fizemos essa breve lista para você entender:
Sociedade em conta de participação (SCP):
- É uma sociedade não personificada;
- As regras são particulares e definidas entre as partes;
- Somente o sócio ostensivo responde perante terceiros.
Sociedade de Propósito Específico (SPE):
- É personificada;
- As regras são estabelecidas no contrato social registrado;
- Todos os sócios respondem igualmente pelas obrigações sociais.
Nesse sentido, cabe ao investidor escolher o modelo societário que melhor se adequa para atingir as suas metas.
É importante esclarecer aqui, o que é o financiamento coletivo ou crowdfunding, uma vez que o conjunto de investimentos obtidos por meio de uma SCP, apesar de se aproximar muito do conceito não se enquadra como tal.
Crowdfunding: diversificação no investimento imobiliário
Com tantas mudanças no mercado imobiliário, tem sido cada vez mais comum empresas incorporadoras fazerem captação de recursos para financiar a execução de seus projetos.
Por conta disso, podemos ver que tem surgido novos modelos societários a fim de facilitar e dinamizar o processo de captação de investimentos para empreendimentos imobiliários.
E, devido a esses modelos, os investidores que têm acompanhado a volatilidade do mercado de ações podem encontrar mais segurança no setor de crowdfunding imobiliário, por exemplo, uma vez que ele não está vinculado ao mercado financeiro.
Isso porque, principalmente em tempos de instabilidade econômica, como o momento atual, o setor de crowdfunding permanece estável e costuma ter um desempenho melhor do que os ativos tradicionais.
Funciona da seguinte forma: o investidor firma um contrato diretamente com a incorporadora, por meio de uma plataforma, e passa a ter direito a uma participação sobre as vendas, por exemplo.
Como já afirmamos aqui no blog da INCO, o crowdfunding oferece estabilidade por meio da diversificação. Além disso, esse tipo de financiamento coletivo chegou para mudar o cenário de investimentos, viabilizando o ato de investir em imóveis de forma a torná-lo acessível a todos.